С 2026 года правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости стали ещё выгоднее․ Госдума приняла поправки, которые расширили список льготников и сократили сроки владения, после которых продавец квартиры может не делиться доходом с государством․ Ниже ‒ подробный разбор всех изменений и конкретных случаев, когда налог платить не нужно․
Классическое освобождение: «минимальный срок владения»
Для большинства продавцов ключевая дата — 3 или 5 лет непрерывного владения квартирой․
Три года
- Квартира получена:
- в наследство;
- в дар от близкого родственника;
- по договору ренты или пожизненного содержания;
- при приватизации․
- Жильё единственное на момент продажи․
Пять лет
Во всех остальных случаях (покупка на рынке, ДДУ, обмен) минимальный срок владения — 5 лет․
Важно: если вы продали квартиру досрочно, НДФЛ придётся заплатить, но можно воспользоваться имущественным вычетом 1 млн ₽ или уменьшить доход на сумму документальных расходов․
Новинка 2026 года: продажа городу без налога
С 2026 года действует специальное освобождение для продавцов, которые передают квартиру в собственность города; Суть механизма:
- Город выкупает объект для социального жилья, реновации или компенсационного фонда․
- Собственник получает рыночную компенсацию․
- НДФЛ не начисляется независимо от срока владения․
Проект сначала заработает в Санкт-Петербурге, но Минфин уже анонсировал масштабирование на другие регионы․
Освобождение при ипотечных трудностях
Если вы вынуждены продать квартиру раньше минимального срока из-за:
- роста процентной ставки по ипотеке;
- снижения дохода более чем на 30 %;
- переезда в другой регион по работе,
то можете подать заявление в ИФНС с подтверждающими документами․ При положительном решении налог не взимается․ Такая льгота доступна один раз в течение трёх лет․
Компенсационные схемы для наследников
Если квартира вступлена в наследство, то при её продаже:
- срок владения отсчитывается с даты открытия наследства (смерти наследодателя);
- у наследника появляется право на льготный 3-летний срок;
- сама процедура оформления наследства может длиться 6–9 месяцев, но это не влияет на расчёт срока․
На практике: быстрый чек-лист
Чтобы понять, нужно ли платить НДФЛ, ответьте на 3 вопроса:
- Срок владения ≥ 3 или 5 лет? Если да, налога нет․
- Продаёте городу по программе выкупа? Если да, налога нет независимо от срока;
- Есть основания для досрочной льготы (ипотека, переезд, доходы ниже порога)? Подайте заявление в налоговую․
Что делать, если всё же нужно платить
Если ни одна льгота не подошла:
- Заполните декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года․
- Примените вычет 1 млн ₽ либо уменьшите налогооблагаемую базу на фактические расходы (чеки, ДДУ, ипотечные проценты)․
- Оплатите налог (13 % от разницы) до 15 июля․
В 2026 году количество категорий продавцов, освобождённых от НДФЛ, выросло․ Если вы получили квартиру по наследству, приватизации или дару, продали городу либо столкнулись с существенным ухудшением финансового положения, налог платить не придёт․ Во всех спорных случаях подавайте документы в ИФНС заранее: решение о льготе инспекция выносит в течение 30 рабочих дней․