Исполнительная документация (ИД), это «паспорт» построенного объекта. Без неё невозможно ввести здание в эксплуатацию, подтвердить его безопасность и качество, а значит, и принять работы от подрядчика. Ниже — подробный разбор состава ИД, правил оформления, сроков хранения и типичных ошибок.

Что такое исполнительная документация?

ИД — совокупность документов, которые фиксируют все фактические параметры строительства: какие материалы применялись, когда проводились испытания, кто отвечал за каждый этап работ. Это не проект, а «история» реализации проекта.

Кому нужна ИД?

• Застройщику/техническому заказчику, для ввода объекта в эксплуатацию и передачи в собственность.
• Подрядным организациям — для подтверждения выполнения работ и получения оплаты.
• Госэкспертизе и Ростехнадзору, для проверки соответствия нормам.
• Будущим эксплуатирующим организациям — для планового ремонта, техобслуживания и внеплановых проверок.

Обязательный состав ИД по СП 48.13330.2023

Ниже перечень с пояснениями и типовыми формами.

Сертификационные документы

• Сертификаты соответствия на бетон, арматуру, стеклопакеты, теплоизоляцию и т.д.
• Технические паспорта на лифты, котельное оборудование, системы вентиляции.
• Декларации пожарной безопасности и гигиенические сертификаты для материалов, контактирующих с питьевой водой.

Протоколы испытаний и измерений

1. Испытания бетонных и растворных смесей (прочность, водонепроницаемость).
2. Замеры фактической толщины утеплителя тепловизором.
3. Проверка плотности швов остекления дымовым трубками.

Акты скрытых работ

Каждый слой конструкции, который впоследствии будет недоступен для осмотра, оформляется актом формы КС-2.

Примеры: армирование фундамента, прокладка кабеля в штробе, монтаж гидроизоляции кровли.

Акты промежуточной приёмки

• Форма КС-3 — акт на отдельные виды работ (кладка стен, штукатурка).
• Акты ввода узлов и систем (электроснабжение, водоснабжение).

Журналы производства работ

Ежедневно заполняются:

• Журнал производства работ (форма № КС-6).
• Журнал учета использованных материалов.
• Журнал климатических условий (температура, влажность, осадки);

Общие исполнительные схемы и чертежи

• Геодезическая съёмка фактического положения инженерных сетей.
• Ас-строенные чертежи (As-Built) с привязкой к координатам.

Дефектные ведомости и журнал устранения замечаний

Фиксируются все несоответствия и сроки их устранения. Подписываются представителями заказчика, подрядчика и надзорных органов.

Кто подписывает и где хранится?

• Подписи: прораб/технический руководитель, лаборант стройлаборатории, представитель заказчика, инспектор госстройнадзора.
• Хранение: в течение 5 лет на строительной площадке (исполнитель), далее — в архиве застройщика не менее 10 лет после ввода объекта в эксплуатацию (для объектов I и II уровня ответственности).

Типичные ошибки при оформлении

Пошаговый алгоритм сдачи ИД

1. Подготовка: ведение журналов и сбор сертификатов начинается с первого дня работ.
2. Контроль: раз в месяц технический заказчик проводит внутренний аудит.
3. Электронная подпись: с 2025 года в Москве и Санкт-Петербурге ИД подаётся только в электронном виде через систему «Госуслуги.Стройка».
4. Финальное оформление: после окончания строительства ИД передаётся в один том с титульным листом формы КС-11.

Цифровые сервисы для упрощения работы

• Gectaro, автоматическое формирование актов КС-2, КС-3, журналов и хранение документов в облаке. Работает совместно с приложением для прорабов.
• 1С:Документооборот строительство — интеграция с бухгалтерией и графиком работ.
• Контур.ДокСЭД — электронная подпись и сдача в РосТехНадзор онлайн.

✅ Собирай сертификаты заранее и копируй их в электронный архив.
✅ Фиксируй фактические параметры ежедневно в журналах.
✅ Не откладывай подписание актов скрытых работ — задержка на один день может стоить недели при приёмке.
✅ Проверяй даты и подписи: даже одна несоответствующая дата приводит к возврату всего тома ИД на доработку.