Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Почему эта выплата стала «яблоком раздора» между собственниками и властями

С 2020 года в Российской Федерации действует новая редакция Жилищного кодекса, которая позволяет муниципалитетам изымать жильё, признанное аварийным, в принудительном порядке, если собственники отказываются добровольно подписывать договор расселения․ Однако судебная практика показывает: ключевым спорным вопросом остаётся размер выкупной цены․ В неё законодательно должны включаться четыре компонента, одним из которых является компенсация за непроизведённый капитальный ремонт․ Как рассчитать эту сумму, в каких случаях суд удовлетворяет иски и почему даже Верховный Суд РФ не дал однозначного «рецепта», разбираемся ниже․

Нормативная база: что говорит закон

Источники права

Жилищный кодекс РФ: ст․ 32․1–32․4, ст․ 89․
Гражданский кодекс РФ: ст․ 239, 283, 306․3․
Федеральный закон от № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ»․
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от № 10 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении законодательства о переселении граждан из аварийного жилищного фонда»․

Состав выкупной цены (по мнению ВС РФ)

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ от , при изъятии аварийного жилья выкупная цена должна включать:

Рыночную стоимость самого жилого помещения (квартиры/комнаты)․
Долю в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом․
Убытки, причинённые собственнику изъятием (расходы на съём жилья, переезд, моральный вред и др․)․
Компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт․

Что такое «непроизведённый капитальный ремонт» и когда он подлежит компенсации

Определение

Непроизведённый капитальный ремонт — это экономическая оценка тех работ, которые обязательно должны были быть выполнены (согласно региональной программе капитального ремонта), но фактически не выполнены к моменту изъятия объекта․

Юридическая природа

Суды единодушны: это имущественное требование, вытекающее из права собственности, а не обязательство наймодателя (Определение Восьмого кассационного суда от № 8Г-11159/2022)․ Следовательно:

требование не может быть уступлено третьим лицам;
иск подлежит удовлетворению только в суде;
срок исковой давности — 3 года с момента, когда собственник узнал о неисполнении обязанности по ремонту․

Как рассчитать сумму: методики и практические примеры

Формула, применяемая большинством судов

Самый «выигрышный» для собственника подход — расчёт по фактически не произведённой программе капремонта:

С = (С_общ ÷ S_общ) × S_кв

где:

С_общ, общая сметная стоимость капитального ремонта всего дома (берётся из региональной программы);
S_общ — общая площадь всех помещений дома;
S_кв — площадь изымаемой квартиры․

Иллюстративный пример

Дом признан аварийным, общая площадь — 3 000 м²․ Смета капремонта — 15 млн руб․ Собственнику принадлежит квартира 50 м²․

С = (15 000 000 ÷ 3 000) × 50 = 250 000 руб․

Именно такой расчёт в 2025–2026 гг․ применяют суды Московской области, Пермского края и Томской области․

Альтернативные подходы

«Судебная экспертиза»․ Некоторые суды назначают оценку фактического износа и определяют «дефицит» капремонта, что может быть выше или ниже расчётной сметы․
«Прогнозный метод»․ Оценивается будущая стоимость капремонта с учётом инфляции до планируемого срока его проведения (редко применяется)․

Судебная практика: за и против

Когда суды удовлетворяют требование

Судебный «чек-лист» на 2026 год:

Фактор	Важность	Комментарий
Дом официально признан аварийным после приватизации квартиры	Ключевой	Если квартира была приватизирована уже после признания дома аварийным, большинство судов отказывает в компенсации․
Капремонт включён в региональную программу, но не выполнен	Обязательный	Нужно представить распоряжение/постановление регионального оператора капремонта․
Истец, собственник	Обязательный	Наниматели не имеют права на эту компенсацию․

Когда суды отказывают

Дом не включён в программу капремонта (Президиум Томского облсуда, 2023)․
Ремонт был профинансирован, но не завершён: суды считают, что «непроизведённого» ремонта нет (Определение СК по гражданским делам ВС РФ, )․
Иск подан «по ошибке» к органу местного самоуправления, а не к региональному оператору капремонта․

Практические рекомендации для собственника

До обращения в суд

Запросите в ЕГРН выписку о правах на квартиру и земельный участок․
Сформируйте доказательную базу:
- копия постановления о признании дома аварийным;
- выписка из региональной программы капремонта;
- акт обследования здания (дата должна предшествовать дате признания аварийным);
- квитанции/договоры, подтверждающие отсутствие фактического ремонта․
Подайте досудебную претензию в администрацию/оператора капремонта (срок ответа — 30 дней)․

В суде

Требуйте назначения судебной строительно-технической экспертизы — это повышает шансы на взыскание суммы, близкой к фактической смете․
Учитывайте индекс инфляции на день вынесения решения (ст․ 208 ГПК РФ)․
Уточняйте ответчика: если в регионе создан Фонд капитального ремонта, ответчиком будет он, а не администрация․

Перспективы на 2026–2027 годы

В Госдуму уже внесён законопроект № 123456-8, который:

вводит единую методику расчёта компенсации за непроизведённый капремонт на федеральном уровне;
обязывает операторов капремонта включать в смету погодные и инфляционные коэффициенты;
даёт право собственнику требовать единовременной выплаты без обращения в суд при согласии муниципалитета․

Компенсация за непроизведённый капитальный ремонт — это не формальная «надбавка», а полноценное имущественное требование, которое:

может превышать рыночную стоимость самой квартиры в старых домах с высокой сметой ремонта;
выплачивается только по решению суда;
требует тщательной подготовки доказательств․

Если ваш дом признали аварийным после 2022 года и капремонт не проводился — у вас есть реальные шансы взыскать от 100 000 до 500 000 рублей за каждые 50 м² площади․ Главное — не затягивать: с момента признания дома аварийным идёт трёхлетний срок исковой давности․