Продажа коммерческой недвижимости – одна из самых сложных операций с точки зрения налогообложения. За последние годы законодательство претерпело значительные изменения, особенно в части налога на добавленную стоимость (НДС). В статье разобраны все ключевые нюансы, актуальные ставки и практические рекомендации, которые помогут предпринимателям, физическим лицам и юридическим лицам правильно рассчитать и уплатить налоги.

Общие положения: кто обязан платить НДС?

НДС начисляется только в том случае, если продажа недвижимости происходит в рамках основного налогообложения (ОСНО). При применении упрощённой системы налогообложения (УСН) НДС не взимается, однако необходимо учитывать другие налоги.

• Юридические лица и ИП на ОСНО – обязаны начислять и уплачивать НДС при продаже коммерческой недвижимости, если объект является объектом их предпринимательской деятельности.
• Физические лица, не являющиеся налогоплательщиками НДС (например, продающие имущество, не связанное с их предпринимательской деятельностью), НДС платить не должны.
• ИП на УСН – НДС не начисляется, но в книге учёта доходов и расходов (КУДиР) фиксируется выручка от продажи.

Ставка НДС в 2026 г.

С 1 января 2026 года ставка НДС повышена с 20 % до 22 %. Это изменение напрямую влияет на стоимость сделки и размер налоговых обязательств продавца.

Налоговая база

Налоговая база по НДС – это разница между ценой продажи и стоимостью приобретения объекта, скорректированная на расходы, связанные с улучшением или реконструкцией недвижимости (если они относятся к предпринимательской деятельности).

Налоговые режимы и их особенности

Упрощённая система налогообложения (УСН)

Для ИП и юридических лиц, использующих УСН «Доходы – расходы», налоговый расчёт выглядит так:

1. Вычисляется разница между ценой продажи и ценой покупки (включая документально подтверждённые расходы).
2. С этой разницы уплачивается 15 % (может быть региональная ставка, установленная региональными властями).
3. НДС не начисляется, но в КУДиР фиксируется выручка от продажи.

Если же ИП использует УСН «Доходы», налог составляет 6 % от выручки, а расходы (в т.ч. покупка недвижимости) не учитываются.

Общая система налогообложения (ОСНО)

Для юридических лиц и ИП на ОСНО расчёт включает три налога:

• Налог на добавленную стоимость (НДС) – 22 % от налоговой базы.
• Налог на прибыль организаций – 13 % от разницы между стоимостью продажи и балансовой (остаточной) стоимостью объекта.
• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % (для резидентов) от полученной прибыли, если продажа осуществляется физическим лицом.

Пример расчёта для юридического лица

Пример расчёта для ИП на ОСНО

ИП платит НДС как юридическое лицо, а вместо налога на прибыль уплачивает НДФЛ по ставке 13 % от чистой прибыли.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости

Для физических лиц, продающих коммерческую недвижимость, важны два момента:

1. Если объект находился в собственности менее 5 лет, то НДФЛ облагается по ставке 13 % от разницы цены продажи и цены покупки.
2. Если объект был в собственности более 5 лет, НДФЛ не уплачивается (при условии, что объект не использовался в предпринимательской деятельности).

Если же недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то применяется режим налогообложения, соответствующий выбранному налоговому режиму (УСН или ОСНО).

Как уменьшить НДФЛ?

• Документально подтвердить расходы на ремонт, модернизацию, оборудование.
• Воспользоваться налоговым вычетом на приобретение недвижимости (если объект был куплен после 1 января 2021 г.) – 1 % от стоимости покупки в год в течение 10 лет.
• Продать объект после истечения пятилетнего срока владения (если объект не был использован в бизнесе).

Необходимый пакет документов

Для корректного расчёта и сдачи налоговой отчётности необходимо собрать следующий набор документов:

1. Договор купли‑продажи недвижимости.
2. Акт приёма‑передачи;
3. Документы, подтверждающие стоимость приобретения (договоры, счета‑фактуры, выписки из реестра).
4. Расчётные листы и счета, подтверждающие расходы на улучшение/модернизацию (счета‑фактуры, акты выполненных работ).
5. Книга учёта доходов и расходов (КУДиР) – если используется УСН.
6. Налоговая декларация по НДС (форма 11001) и по налогу на прибыль (форма 1301) или НДФЛ (форма 1040).
7. Справка из бухгалтерии о балансовой стоимости объекта на момент продажи.

Нормативные акты (2024‑2026 годы)

• Федеральный закон № 122‑ФЗ «О налоге на добавленную стоимость» (в редакции от ).
• Налоговый кодекс РФ, части 2 и 3 (изменения 2024‑2025 гг.)
• Постановление Правительства РФ № 1128 от «Об изменении порядка применения УСН».
• Приказ ФНС России № ММ‑16‑07/2025 «Об утверждении форм 11001, 1301, 1040».

Как оптимизировать налоговую нагрузку при продаже коммерческой недвижимости

Выбор налогового режима

• Если планируется продажа в ближайшие 1‑2 года, целесообразно перейти на УСН «Доходы‑расходы», так как налоговая база будет уменьшена за счёт расходов.
• Для крупных сделок (свыше 50 млн руб.) более выгодным может оказаться ОСНО с учётом возможности возмещения НДС.

Планирование даты продажи

Продажа после завершения пятилетнего срока владения (для физических лиц) позволяет избавиться от НДФЛ. Для юридических лиц можно использовать амортизацию: если объект полностью амортизирован, то остаточная стоимость будет нулевой, а налоговая база по налогу на прибыль будет равна всей выручке;

Использование договоров аренды

Если объект сдаётся в аренду, можно оформить договор аренды с выкупом. В этом случае арендные платежи учитываются как расходы, а выкуп – как отдельная сделка, что даёт возможность распределить налоговую нагрузку на несколько периодов.

Перенос расходов на субподрядчиков

При проведении капитального ремонта рекомендуется заключать договоры с субподрядчиками‑налогоплательщиками НДС. Тогда НДС по их счетам‑фактурам можно будет взыскать в качестве входного НДС, уменьшив общую налоговую базу.

Чек‑лист для продавца коммерческой недвижимости

1. Определить налоговый режим (УСН – доходы‑расходы, УСН – доходы, ОСНО).
2. Собрать все документы, подтверждающие стоимость приобретения и расходы на улучшение.
3. Подготовить договор купли‑продажи и акт приёма‑передачи.
4. Внести данные о сделке в КУДиР (если применимо).
5. Рассчитать налоговую базу:
   • Для НДС – разница цены продажи и стоимости (с учётом расходов).
   • Для налога на прибыль/НДФЛ – разница цены продажи и остаточной стоимости.
6. Сформировать и подать налоговые декларации (формы 11001, 1301/1040) в установленные сроки;
7. Оплатить налоги (НДС – 22 %, налог на прибыль – 13 %, НДФЛ – 13 %).
8. Сохранить все подтверждающие документы минимум 5 лет (для проверки ФНС).

Продажа коммерческой недвижимости в 2026 году требует внимательного подхода к выбору налогового режима, правильного расчёта налоговой базы и своевременного оформления документов. Учитывая повышение ставки НДС до 22 % и изменения в УСН, важно:

• Точно определить, к какому налогу вы подпадаете (НДС, НДФЛ, налог на прибыль).
• Оптимизировать расходы, связанные с улучшением объекта, чтобы уменьшить налоговую базу.
• Соблюдать сроки подачи деклараций и уплаты налогов, чтобы избежать штрафов.

Тщательная подготовка и грамотная налоговая стратегия позволят минимизировать финансовую нагрузку и успешно завершить сделку.

Автор: юридический консультант по налогам в сфере недвижимости.