Определение количества этажей здания – один из ключевых параметров, который фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), в кадастровой документации и в проектах строительства. От правильного подсчёта зависит не только категория объекта недвижимости, но и вопросы налогообложения, расчёта строительного объёма, соблюдения градостроительных норм.

Основные понятия

• Этаж – горизонтальное пространство внутри здания, ограниченное сверху перекрытием (полом) и снизу перекрытием (полом нижнего уровня) и имеющее высоту не менее 2 м (по нормативу СП 31‑06‑2009).
• Этажность – количество надземных этажей здания. При этом подземные этажи в расчёт этажности не включаются.
• Количество этажей – суммарное число всех этажей, включая надземные, подземные, цокольные, подвальные, технические и мансардные, если они отвечают требованиям высоты (≥ 2 м).

Нормативно‑правовая база

Ниже перечислены основные документы, регламентирующие порядок определения количества этажей:

1. Письмо Роснедвижимости от 27 августа 2008 г. № АМ/1567 – уточняет, что при указании количества надземных этажей и количества подземных этажей разница между ними определяет этажность здания.
2. Закон РФ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 8, ч. 4, п. 14) – требует фиксировать количество этажей, в т.ч. подземных, если объектом является здание или сооружение.
3. Письмо Минэкономразвития Д23‑и‑2472 – определяет термин «количество этажей» как совокупность всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.
4. СНиП 31‑06‑2009 «Строительные нормы и правила. Этажность объектов капитального строительства» – в приложении Г указывает, что в расчёт этажности попадают только надземные этажи, а в расчёт количества этажей – все этажи, отвечающие высотным требованиям.
5. Разъяснения Росреестра (2020‑06‑05) – подтверждают, что при регистрации частного дома учитываются все этажи, включая подземные, цокольный и технические.

Как считается количество этажей?

Для корректного определения количества этажей необходимо выполнить следующие шаги:

Идентификация всех уровней здания

• Подземные (подвальные, цокольные) – находяться ниже уровня наружного грунта.
• Надземные – от первого этажа до последнего надземного уровня.
• Технические и мансардные помещения – учитываются, если их высота ≥ 2 м.
• Межэтажные пространства и технические чердаки высотой менее 1,8 м не учитываются (NormaCS, ответ экспертов).

Проверка высоты каждого помещения

Каждый потенциальный этаж считается только при условии, что его высота от пола до потолка (или перекрытия) составляет не менее 2 м. Если высота ниже – такой уровень не считается этажом.

Сводка данных

Расчёт итогового количества

Пример расчёта:

Подземный этаж (подвал) – 1
Цокольный этаж – 1
Первый надземный этаж – 1
Второй надземный этаж – 1
Третий надземный этаж – 1
Мансардный этаж – 1
-----------------------------
Этажность (только надземные) = 4

Часто встречающиеся ошибки

• Смешивание понятий «этажность» и «количество этажей». В реестре иногда указывают «этажность», а в реальном документе требуется «количество этажей», что приводит к разнице в 1‑2 единицы.
• Неучёт подземных уровней. При регистрации в ЕГРН иногда указывается только надземные этажи, хотя норматив требует указать и подземные.
• Учёт помещений ниже 2 м. Технические чердаки, подполье и междуэтажные пространства высотой менее 1,8 м не считаются этажами, но часто ошибочно включаются.
• Путаница с «подземным» и «подвальным». По нормативным документам оба типа относятся к подземным этажам и включаются в общее количество.

Практические рекомендации для собственников и кадастровых инженеров

1. Всегда проверяйте проектную документацию (раздел «Этажность») и сравнивайте её с фактической высотой помещений.
2. При подготовке заявления в Росреестр используйте единую форму, в которой отдельно указываются:
   • Общее количество этажей (в т.ч. подземных);
   • Количество надземных этажей (этажность);
   • Количество подземных этажей.
3. Если в здании есть мансарда или технический этаж, убедитесь, что их высота ≥ 2 м – иначе они не будут учтены в количестве этажей.
4. Для многоквартирных домов, где подземные уровни делятся на несколько секций (парковка, склад), каждый уровень считается отдельным этажом, если высота соответствует требованиям.
5. При обнаружении расхождений в ЕГРН (например, указано 6 этажей, а в реальности 5) подавайте заявку на исправление с приложением измерительных актов и проекта.

Примеры из практики

Пример 1. Индивидуальный жилой дом

Дом имеет:

• Подвал – 1 этаж (высота 3 м)
• Цокольный этаж – 1 (высота 2,2 м)
• Три надземных этажа (каждый 2,8 м)
• Мансарда – 1 (высота 2,1 м)

• Общее количество этажей = 6
• Этажность = 4 (только надземные)
• В ЕГРН следует указать: «6 этажей, в т.ч. подземных 2».

Пример 2. Многоэтажный жилой комплекс

Здание состоит из:

• Подземный паркинг – 2 уровня (высота каждого 3 м)
• Цокольный этаж – 1 (высота 2,5 м)
• Надземные этажи – 12
• Технический этаж над крышей – 1 (высота 2,2 м)

• Общее количество этажей = 16
• Этажность = 12
• В реестре: «16 этажей, в т.ч. подземных 3» (2 подземных + 1 цокольный).

Точное определение количества этажей, в т.ч. подземных, является обязательным требованием при регистрации недвижимости, расчёте строительного объёма и соблюдении градостроительных нормативов. Существует чёткая разница между количеством этажей (все уровни, отвечающие высотным требованиям) и этажностью (только надземные этажи). Ошибки в этих данных часто приводят к несоответствиям в кадастровой документации и могут стать причиной штрафов или задержек при получении разрешительной документации.

Следуя изложенным правилам, а также опираясь на официальные письма Роснедвижимости, Минэкономразвития и СНиП, специалисты могут быстро и безошибочно определить необходимые показатели и обеспечить корректную регистрацию объекта.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г.