Налоговые правила‚ касающиеся продажи жилой недвижимости‚ регулярно меняются․ В 2026-м году многие собственники задаются вопросом: обязаны ли они платить НДФЛ‚ если решат продать квартиру? Ниже — подробная инструкция‚ кто должен‚ кто может не платить и какие сроки нужно учитывать․

Базовое правило: минимальный срок владения

С 1 января 2016 года в России действует «минимальный срок владения недвижимостью»‚ по истечении которого доход от продажи не облагается НДФЛ․ Срок зависит от того‚ как именно квартира попала в собственность:

• 3 года, если жильё:
  • получено по наследству или в дар от близкого родственника;
  • приватизировано;
  • передано по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • единственное жильё на момент продажи (если собственник не имел другой квартиры/дома в течение 2 лет до продажи)․
• 5 лет — во всех остальных случаях‚ включая купленную по долевому участию квартиру‚ если она была оплачена до ‚ а ключи выданы позже․

Пример: вы купили квартиру по ДДУ в 2016 году‚ полностью оплатили 100 % стоимости‚ но дом сдан только в 2024-м․ Отсчёт пятилетнего срока начнётся с даты оформления права собственности (2024 г․) — значит‚ продать без налога можно будет в 2029 году․

Как посчитать срок владения

1. Для долевого строительства: с даты регистрации права собственности‚ а не с даты акта приёма-передачи или прописки․
2. Для наследства: с даты открытия наследства (день смерти наследодателя)․
3. Для договора дарения: с даты регистрации перехода права в Росреестре․

Кому придётся заплатить НДФЛ в 2026 году

Если минимальный срок не выдержан‚ продавец платит 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн рублей) от разницы между продажной ценой и налоговой базой․ База может быть:

• 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи (если цена в договоре ниже);
• или фактическая цена‚ но не ниже 70 % кадастра․

Как уменьшить налог

1. Имущественный вычет — 1 000 000 рублей․ Вычитается из дохода один раз за налоговый период‚ даже если продаётся несколько объектов․
2. Расходы на покупку․ Можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы‚ включая:
   • сама цена покупки;
   • ипотечные проценты;
   • резервный фонд долевого строительства;
   • отделка (если квартира продавалась без отделки)․

Пример расчёта:
Продажа в 2026 г․ за 4 500 000 ₽‚ кадастровая стоимость 3 800 000 ₽‚ куплена в 2023 г․ за 3 000 000 ₽․
Налоговая база = 4 500 000 – 3 000 000 = 1 500 000 ₽․
НДФЛ = 1 500 000 × 13 % = 195 000 ₽․

Особые случаи

Единственное жильё

Если квартира была единственной на момент продажи и в течение 90 дней до сделки вы не приобрели новое жильё‚ минимальный срок сокращается до 3 лет․

Материнский капитал‚ военная ипотека

Деньги материнского капитала‚ военной ипотеки или субсидий при расчёте вычета не учитываются как собственные расходы‚ но можно включить собственные средства сверх выплат․

Квартира в браке

Срок владения считается одинаково для обоих супругов‚ даже если квартира оформлена на одного․

Как подать декларацию

1. До 30 апреля 2027 года — подать декларацию 3-НДФЛ за 2026 год․
2. До 15 июля 2027 года — оплатить налог․
3. В декларации нужно указать:
   • данные квартиры (кадастровый номер‚ дата регистрации);
   • документы-основания (ДДУ‚ договор купли-продажи);
   • подтверждение расходов: платёжки‚ акты приёма-передачи‚ чеки на ремонт и т․д․

Что будет‚ если не платить

• Пеня 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки․
• Штраф 20 % от неуплаченного налога (40 % при умышленном уклонении)․
• Инспекция может заблокировать счета и взыскать долг․

Важно: всегда проверяйте актуальные изменения в Налоговом кодексе или консультируйтесь в чате ФНС․ Сроки и вычеты могут корректироваться законодательно․