Совершая сделку по продаже квартиры, продавец обязан уплатить НДФЛ только в том случае, если доход подлежит налогообложению․ Однако закон предусматривает множество оснований, при которых налог не возникает вовсе․ Ниже, систематизированный перечень всех ситуаций, когда вы можете продать жильё и спокойно не платить 13 % или 15 % с прибыли․

Соблюдён минимальный срок владения

Три года: краткий перечень оснований

• Квартира была подарена вам близким родственником или членом семьи (ст․ 214․10 НК РФ)․
• Жильё получено по наследству (любым способом — по закону или завещанию)․
• Квартира оказалась у вас в собственности после приватизации․
• Имущество передано по договору ренты (пожизненное содержание)․

Пять лет: общий срок для всех остальных случаев

Если квартира куплена за деньги, получена в обмен по договору мены, по ДДУ или от юрлица — обязательный срок владения составляет 5 лет․ Важный нюанс: отсчёт ведётся с даты полной регистрации права собственности в ЕГРН, а не с даты ДДУ․

Пример: вы купили квартиру в августе 2020 года и оформили право собственности ․ Продать без налога можно с ․

Квартира — единственное жильё, и вы купили новое раньше продажи старого

Формула «единственное жильё» работает особым образом․ Если вы уже купили новую квартиру до момента продажи старой, но:

• на момент отчуждения старой квартиры прошёл 3 года минимального срока, и
• новое жильё ещё не оформлено в собственность (или оформлено, но старая квартира всё ещё числится единственной на дату сделки),

то налог не платится․ Проверка «единственности» делается на дату государственной регистрации перехода права покупателю․

Доход не превысил расходы на приобретение (или равен им)

Даже если срок владения меньше 3/5 лет, налога не будет, если:

1. Цена продажи ≤ цены покупки (документы подтверждаются: ДКП, ДДУ, расходы на отделку и проценты по ипотеке)․
2. Разница ≤ 1 млн ₽ — применяется имущественный вычет (1 млн ₽) либо сумма документальных расходов, что выгоднее․

Пример: купили за 4 500 000 ₽, продаёте за 4 300 000 ₽․ Дохода нет, НДФЛ = 0 ₽․ Декларацию всё равно подаёте, но к уплате — 0 ₽․

Жильё продано дешевле 1 млн рублей и это единственный объект в год

Если в течение календарного года вы продаёте одну квартиру за цену ≤ 1 млн ₽, то налог не платится ни при каком сроке владения․ Важно: ограничение касается объектов одного вида (жилые помещения)․ Продажа двух квартир и одного гаража в один год — для гаража налог может возникнуть․

Особые основания 2024-2026 годов

Имущество из личного фонда

Если квартира получена в рамках личного фонда (фонд учредителя) или после ликвидации такого фонда, срок владения не требуется․ Доход освобождён от НДФЛ полностью;

Разрыв между регистрацией и расчётом

Сделка может быть зарегистрирована в 2024 году, а расчёты завершены в 2025-м․ Налоговая привязывает доход к году фактического получения денег․ Если к этому году уже исполнится 3 или 5 лет владения, налог не платится․

Порядок действий, чтобы подтвердить освобождение

1. Подготовьте документы:
   • Выписка из ЕГРН (дата регистрации права)․
   • ДКП/ДДУ, платёжные поручения, чеки, акты приёмки — для подтверждения расходов․
   • Справка о единственном жилье (ФНС онлайн или МФЦ)․
2. Заполните 3-НДФЛ, даже если налог 0 ₽․ В разделе «Доходы» укажите:
   • Номер и дату договора․
   • Сумму дохода․
   • Применённый вычет (1 млн ₽ или расходы)․
3. Подайте декларацию до 30 апреля следующего года (например, за 2025 год — до )․

Частые ошибки и мифы

Ответьте на пять вопросов:

1. Прошло ли 3 или 5 лет с регистрации права (в зависимости от основания приобретения)?
2. Является ли квартира единственным жильём на дату сделки?
3. Меньше ли цена продажи цены покупки или не превышает 1 млн ₽ с учётом вычета?
4. Получена ли квартира по приватизации, наследству, дарению от близкого, ренте?
5. Является ли объект имуществом из личного фонда?

Хотя бы на один вопрос вы ответили «Да»? Тогда налога нет․ Осталось только правильно оформить декларацию и сохранить документы на случай камеральной проверки․

Спокойной продажи и нулевого налога!