Земельный налог — это не только ставка, умноженная на кадастровую стоимость. При определённых условиях к сумме налога применяются повышающие коэффициенты 2 и 4, которые могут увеличить налоговую нагрузку в 2–4 раза. В этой статье разберёмся, в каких случаях ФНС вправе применять коэффициенты, как рассчитать налог и как избежать штрафных коэффициентов.
Нормативная база
Повышающие коэффициенты прописаны в п. 15–16 ст. 396 НК РФ и в ряде писем ФНС и Минфина; С 2024 года действует Федеральный закон № 382-ФЗ, который уточнил условия применения коэффициентов.
- Коэффициент 2 — если участок используется под жилищное строительство, но объект ещё не зарегистрирован в ЕГРН.
- Коэффициент 4 — если строительство не завершено в течение 3 лет с момента регистрации права на землю и не зарегистрированы права на объекты.
Когда применяется коэффициент 2
Условия применения
Коэффициент 2 применяется начиная с даты государственной регистрации права собственности (или права аренды) на участок, предназначенный под:
- индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
- многоэтажное жилищное строительство;
- строительство по договору комплексного развития территории (ДКРТ).
Пример расчёта
Дано:
- кадастровая стоимость участка — 5 000 000 ₽
- ставка — 0,3 %
- срок владения — полный год
Налог без коэффициента: 5 000 000 × 0,3 % = 15 000 ₽
Налог с коэффициентом 2: 15 000 × 2 = 30 000 ₽
Когда применяется коэффициент 4
Условия применения
Коэффициент 4 вступает с 4-го года владения участком под жилищное строительство, если:
- в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на построенные объекты;
- разрешённое использование по-прежнему связано с жилищным строительством;
- не заключён ДКРТ и не зарегистрированы права на объекты капитального строительства.
Пример расчёта
Налог с коэффициентом 4: 15 000 × 4 = 60 000 ₽
Ключевые изменения 2023–2026
- Отвязка от даты регистрации права. С 2024 года коэффициенты применяются в зависимости от разрешённого использования, указанного в ЕГРН, а не от даты регистрации права собственности.
- Смена вида использования. Если до 01 января 2024 года вид разрешённого использования изменён (например, на «дачное строительство»), коэффициенты не применяются.
- Участки ПИФ. Для паевых инвестиционных фондов коэффициенты применяются при тех же условиях, но контроль осуществляет управляющая компания.
Как избежать повышающего коэффициента
- Вовремя зарегистрировать права на построенные объекты в ЕГРН.
- Изменить вид разрешённого использования до (если это возможно и соответствует планам).
- Заключить ДКРТ и вести строительство в рамках комплексного развития.
- Контролировать сроки строительства и документооборот.
Ответы на частые вопросы
Вопрос: Может ли коэффициент применяться, если участок не используется по независящим от собственника причинам?
Ответ: Да, налоговая применит коэффициент, если в ЕГРН не зарегистрированы объекты, даже если строительство невозможно по техническим или правовым причинам. Исключение — форс-мажор (например, ввод моратория), но нужно подтверждение.
Вопрос: Применяется ли коэффициент при максимальной ставке 1,5 %?
Ответ: Да, коэффициенты умножаются на сумму налога, рассчитанную по любой ставке, включая максимальную.
Чек-лист для бухгалтера и юриста
- Проверьте вид разрешённого использования в ЕГРН.
- Определите, сколько лет прошло с даты регистрации права.
- Убедитесь, что права на объекты зарегистрированы.
- Если объектов нет, рассчитайте налог с коэффициентом 2 или 4.
- Учтите изменения в законодательстве за 2023–2026 гг.