Кадастровая стоимость (КС) – это оценочная цена недвижимости, установленная государством в рамках государственной кадастровой оценки (ГКА). Она фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и используется в самых разных правовых и финансовых операциях; В статье рассмотрим, в каких случаях и как именно применяется кадастровая стоимость, какие нормативные акты её регулируют и какие изменения произошли в 2025‑2026 годах.

Правовая основа кадастровой стоимости

• Федеральный закон № 237‑ФЗ от (о государственной кадастровой оценке недвижимости) – задаёт порядок проведения ГКА и определения КС.
• Федеральный закон № 269‑ФЗ от (о внесении изменений в закон о КС) – вводит возможность устанавливать КС в размере рыночной стоимости при согласии собственника (с 8 января 2026 г.)
• Налоговый кодекс РФ (ст. 378, 393, 395) – определяет, как КС используется для расчёта имущественного, земельного и налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже.
• Федеральный закон № 102‑ФЗ (о государственной регистрации прав) – фиксирует обязательность внесения КС в ЕГРН.

Основные направления применения кадастровой стоимости

2.1 Налоговое применение

Кадастровая стоимость является базой для расчёта нескольких видов налогов:

1. Налог на имущество физических лиц (НДФЛ при продаже) – при продаже недвижимости налоговый орган использует разницу между продажной ценой и КС (если продажа происходит по рыночной цене).
2. Земельный налог – ставка применяется к КС земельного участка. ФНС России в 2023 году уточнила порядок расчёта: налог берётся от КС, а не от рыночной стоимости.
3. Имущественный налог на предприятия – в случае, когда объект находится в собственности юридического лица, налоговая база также берётся из КС.

2.2 Государственные пошлины и сборы

Ставка государственной пошлины составляет 0,5 % от цены объекта. Однако «ценой» считается:

• При купле‑продаже – рыночная цена, указанная в договоре.
• При дарении, наследовании, безвозмездной передаче – кадастровая стоимость.
• При регистрации прав (например, в суде, у нотариуса) – также может использоваться КС в качестве базы для расчёта пошлины.

2.3 Оценка и обеспечение сделок

• Ипотека и залог – кредитные организации часто требуют оценку недвижимости. При отсутствии независимой оценки используют КС как ориентир.
• Аренда муниципального земельного участка – арендные платежи могут быть привязаны к КС (особенно при долгосрочных арендах).
• Государственные нужды – при отчуждении имущества для государственных нужд (например, строительство дорог) КС используется для определения компенсации.

2.4 Бюджетное планирование регионов

Региональные бюджеты формируют доходную часть за счёт:

• Прогноза поступлений от земельного и имущественного налога (основываясь на актуальной КС).
• Планирования расходов на обслуживание и развитие инфраструктуры, где КС служит индикатором стоимости земли в конкретном районе.

2.5 Оспаривание и корректировка

Если собственник считает, что КС завышена или занижена, он может:

1. Подать заявление в бюджетное учреждение, уполномоченное на проведение ГКА (например, в территориальное управление Росреестра);
2. Обосновать свои требования документально (сметы, техническую документацию, результаты независимой оценки).
3. В случае отказа – обратиться в суд. При рассмотрении споров суд учитывает сведения о КС, внесённые в ЕГРН.

Ситуации, когда КС обязана использоваться по закону

Как менялась практика применения КС в 2025‑2026 годах

• 2025 г. В большинстве регионов вступила в силу поправка, позволяющая использовать КС для расчёта госпошлины при дарении и наследовании, а также для расчёта НДФЛ при продаже недвижимости.
• 2026 г., c 8 января – нововведение Федерального закона № 269‑ФЗ: для установки КС в размере рыночной стоимости необходимо согласие собственника. Это значит, что арендатор или потенциальный покупатель не может инициировать повышение КС без согласия владельца.
• В ряде регионов (например, Псковская область) в 2025‑2026 годах проведена массовая корректировка КС в связи с изменением средних цен на рынке, что привело к росту налоговой базы.
• ФНС России в 2023‑2024 годах выпустила разъяснения, уточняющие порядок применения КС при расчёте земельного налога и при оценке имущества для государственных нужд.

Как узнать свою кадастровую стоимость

Существует несколько способов:

1. Через Личный кабинет на сайте Росреестра (раздел «Кадастровая стоимость»).
2. Запрос в многофункциональном центре (МФЦ) – выдаётся выписка из ЕГРН.
3. Обращение к бюджетному учреждению, проводившему ГКА (например, региональное отделение Росреестра).
4. Онлайн‑сервисы СберБизнес, Домклик и другие агрегаторы недвижимости предоставляют предварительные расчёты КС.

Если полученная стоимость кажется завышенной, владелец имеет право подать заявление об её пересмотре (см. пункт 3.5). При подаче заявления необходимо приложить доказательства (сметы, оценочные акты, данные о рыночных сделках в том же районе).

• От КС зависит размер налоговых обязательств (земельный, имущественный, НДФЛ).
• При оформлении государственных пошлин неверно указанная база может привести к штрафам.
• Для кредитования и залога банки часто используют КС как минимумальную оценку.
• В случае изъятия земли или иных государственных нужд КС определяет размер компенсации.
• Региональные бюджеты планируют доходы, исходя из актуальной КС, поэтому её изменение отражается на уровне муниципальных налогов.

Полезные ссылки (по состоянию на )

• Официальный портал Росреестра
• Федеральная налоговая служба (разъяснения 2023‑2024 гг.)
• КонсультантПлюс – тексты статей 22.1, 14, 18 ФЗ
• СберБизнес – справка о кадастровой стоимости

Знание того, когда и как применяется кадастровая стоимость, помогает владельцам недвижимости правильно планировать финансовые расходы, избегать юридических ошибок и эффективно защищать свои интересы в судебных и налоговых спорах.