Вопрос освобождения от налогов при покупке и продаже квартиры регулярно вызывает споры и недопонимание. Ниже, структурированный разбор всех ситуаций, когда вы не заплатите НДФЛ или сможете законно сократить платёж до нуля.

Разводим понятия: «покупка» ≠ «продажа»

Часто путают два разных события:

• Покупка квартиры сама по себе не облагается НДФЛ. Налоговое событие возникает только у продавца.
• Продажа квартиры может облагаться 13 % НДФЛ, но закон предусматривает множество освобождений и вычетов.

Ниже речь пойдёт именно о том, когда продавец (а значит, вас как покупателя это косвенно касается) освобождается от уплаты налога.

Минимальные сроки владения: главный фильтр

Срок 3 года (36 мес.)

Освобождение действует, если:

1. Квартира (жилой дом, доля) получена:
   • в наследство (вступление в права по завещанию или закону);
   • в дар от близкого родственника (п. 18.1 ст. 217 НК РФ);
   • по договору ренты с пожизненным содержанием;
   • при приватизации.
2. Продажа произошла до и вы успели «насидеть» 3 года, или после , но закон не изменился.

Пример: вы унаследовали квартиру и продали . Владение составило 11 месяцев — но срок 3 года важен только для наследства, поэтому налог не взимается.

Срок 5 лет (60 мес.)

Для всех остальных случаев (куплена на рынке, получена по ДДУ, мена и т. д.) минимальный срок владения — 5 лет. Продавец освобождается от НДФЛ, если владел объектом ≥ 5 лет.

Дополнительные «платформы» для нулевого налога

Вычет в размере 1 000 000 руб.

При продаже квартиры можно уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб. Если цена сделки ≤ 1 млн, налог равен нулю.

«Расходный» вычет

Можно заявить фактические расходы на приобретение этой же квартиры (подтверждаются ДКП, ДДУ, ипотечные договоры). Если цена продажи ≤ цены покупки, налога нет.

Покупка нового жилья в том же налоговом периоде

Сумма имущественного вычета при покупке (до 2 млн руб.) может «погасить» налог с продажи.

Повышенные ставки для «мультиквартирников»

Обсуждается (пока не вступило в силу) повышение налога на трёх и более квартир, если их совокупная кадастровая стоимость превышает 50 млн руб. Это коснётся не покупки, а ежегодного имущественного налога, но можно ожидать, что освобождение от НДФЛ при продаже для таких собственников тоже ужесточат.

Практичный чек-лист покупателя

1. Проверьте у продавца срок владения. Попросите выписку ЕГРН и договор приобретения.
2. Держите в договоре реальную цену. Заниженная цена рискует «доначислением» налога по кадастру (коэффициент 0,7);
3. Внесите в договор условие о «налоговой чистоте». Продавец обязуется самостоятельно уплатить НДФЛ и предоставить копию 3-НДФЛ.
4. Если квартира «до 3 лет» или «до 5 лет»: оговорите у нотариуса задержку регистрации до наступления нужного срока (возможно только при предварительном договоре).

Что изменится дальше

• 2027 год: планируется введение прогрессивной шкалы НДФЛ при продаже свыше 5 млн руб. (15 % вместо 13 %).
• 2028+: обсуждается переход к единому налогу на недвижимость вместо нынешнего имущественного + НДФЛ при продаже.

Покупка квартиры никогда сама по себе не облагается НДФЛ, но при продаже налог можно свести к нулю, если:

• Вы владели объектом ≥ 3 или 5 лет;
• Использовали вычет 1 млн руб. или фактические расходы;
• Применили имущественный вычет при параллельной покупке жилья.

Следите за изменениями законодательства и всегда проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым юристом перед сделкой.