Самый короткий ответ: акт приёмa-передачи подписывают после госрегистрации перехода права собственности. Именно в этот момент покупатель официально становится собственником и может беспрепятственно получить ключи и фактически вступить во владение квартирой. Однако на практике встречаются варианты «до» и «даже вместо» регистрации. Ниже — подробный разбор всех ситуаций, риски и советы юриста.

Норма прямо указана в законе

ГК РФ, ст. 556:

«Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту… Обязательство продавца считается исполненным после вручения имущества и подписания документа о передаче».

Однако в момент подписания договора купли-продажи квартира ещё числится за продавцом. Пока нет записи в ЕГРН, покупатель — лишь обязанное лицо по договору, а не собственник. Поэтому:

• до регистрации продавец несёт все риски ущерба и платит коммунальные услуги;
• после регистрации ответственность переходит к покупателю, и именно тому удобно подписывать акт.

Почему иногда подписывают «до регистрации»

1. Новостройки по ДДУ.
   • Застройщик обязан уведомить дольщика за 14-30 дней до готовой квартиры (214-ФЗ).
   • На практике дольщик осматривает квартиру, может сразу подписывать акт и одновременно составлять дефектную ведомость.
   • Регистрации ещё нет, но застройщик передаёт ключи «во временное пользование». Риск: пока право собственности не зарегистрировано, дольщик не может распоряжаться квартирой (продать, подарить), а при банкротстве застройщика квартира может попасть в конкурсную массу.
2. Вторичное жильё.
   • Некоторые продавцы требуют подписать акт одновременно с договором купли-продажи, пока документы едут на регистрацию в МФЦ.
   • Такая схема удобна продавцу: он быстрее получает деньги и снимается с коммунальных платежей. Покупателю же приходится рисковать: вдруг регистрация «зависнет» или сделку признают недействительной.

Как минимизировать риски при любой последовательности

Если подписываете акт после регистрации — классика

• Убедитесь, что выписка ЕГРН уже выдана на ваше имя.
• В акте укажите:
  • точную дату и время передачи ключей;
  • количество комплектов ключей (обычно 2–3);
  • состояние счётчиков воды, электричества, газа;
  • отсутствие долгов по ЖКХ (приложите справку из УК);
  • факт отсутствия/наличия дефектов (если найдены — составьте отдельный смотровой лист и включите сроки устранения).

Если застройщик/продавец настаивает на подписании до регистрации

1. Добавьте в акт оговорку: «Акт подписан без перехода права собственности. Переход рисков случайной гибели/повреждения и обязанности по оплате ЖКХ произойдёт после регистрации перехода права собственности и внесения соответствующей записи в ЕГРН».
2. Держите 5-10 % стоимости квартиры до момента регистрации (эскроу-счет или обязательство банка-эскроу). В договоре пропишите: «Окончательный расчёт — после предъявления выписки ЕГРН».
3. Составьте 3 экземпляра акта: для вас, продавца и при необходимости для Росреестра.

Краткая памятка «когда и что делать»

Акт приёмa-передачи подписывается в момент реального перехода прав и рисков. На вторичном рынке это почти всегда день или следующий день после регистрации сделки. В новостройках возможен «двухэтапный» вариант, но крайне важно оставить финальный расчёт и обязательства застройщика под контролем (эскроу-счет, неустойка 0,1 % за каждый день просрочки сдачи ключей после регистрации).

Помните: одна строка «Претензий не имею» в акте может лишить вас права требовать устранения дефектов. Всегда проверяйте квартиру, пишите замечания отдельным документом и не подписывайте акт, пока не уверены в полном соответствии договору и отсутствии долгов.