Актуально на 19 апреля 2026 года․ Разбираемся, в каких случаях при продаже дома россиянам придётся отчислить 13 % в пользу государства, а в каких — нет․
Главный критерий — срок владения
Базовое правило: 5 лет
Доходы освобождаются от НДФЛ, если дом находился у вас в собственности 5 и более лет․ Отсчёт ведётся:
- с даты внесения сведений в ЕГРН;
- или с даты оформления наследства (дня смерти наследодателя);
- или с даты получения акта приёма-передачи по ДДУ, если покупали у застройщика․
Пониженный срок: 3 года
Президент РФ подписал поправки, которые сокращают «налоговый» срок до 3 лет для следующих категорий:
- Единственное жильё на момент продажи․
- Дом, полученный по договору дарения или наследству от близких родственников․
- Имущество, полученное при приватизации․
- Дом по договору пожизненного содержания․
Важно: изменения вступили в силу с , поэтому при продаже в 2026 году уже применяем 3-летний срок․
Если срок меньше, считаем налог
При продаже дома, владевшимся менее 3 или 5 лет, налог рассчитывается по формуле:
НДФЛ = (Доход от продажи – 1 000 000 ₽ либо расходы на покупку) × 13 %
Два способа уменьшить базу
- Имущественный вычет: 1 000 000 ₽ без подтверждения документов․
- Документальные расходы: сумма, указанная в ДКП, реконструкция, проценты по ипотеке и т․д․
Пример 1
Дом куплен за 4 500 000 ₽, продаём за 5 200 000 ₽ через 2 года:
(5 200 000 – 4 500 000) × 13 % = 91 000 ₽ к уплате․
Пример 2
Дом в деревне продан за 900 000 ₽, налоговая база уходит в ноль при применении вычета 1 000 000 ₽, НДФЛ = 0 ₽․
Как и когда подать 3-НДФЛ
Сроки
- Декларацию — до 30 апреля 2027 года (если продали в 2026)․
- Налог, до 15 июля 2027 года․
Каналы подачи
- Личный кабинет ФНС → «Подать 3-НДФЛ»․
- Приложение «ФНС» или Госуслуги․
- Лично в ИФНС или МФЦ․
Список документов
- ДКП или справка о наследстве․
- Кадастровая выписка или ЕГРН․
- Чеки, договоры подряда, акты приёма-передачи для подтверждения расходов․
Часто задаваемые вопросы
Вопрос 1: продал дом и сразу купил другой․ Нужно ли платить?
Налог не исчезает автоматически, но вы можете применить взаимозачёт имущественного вычета при покупке новой недвижимости, если право на него не использовалось ранее․
Вопрос 2: что если продал долю?
Каждый собственник подаёт свою декларацию․ Имущественный вычет делится между долями пропорционально․
Вопрос 3: как быть с земельным участком?
Земля считается отдельным объектом․ Срок владения считается аналогично․ Если участок и дом оформлены одним договором, то срок начинается с одной даты․
Чек-лист перед продажей
- Проверьте дату регистрации права в ЕГРН․
- Уточните, подходите ли вы под «3-летний» сценарий (единственное жильё, дарение и т․д․)․
- Сохраните все чеки и договоры на строительные материалы, ремонт, ипотечные платежи․
- Если продавали через агентство, возьмите копию ДКП и акт приёма-передачи․
- Настройте уведомления в «Личном кабинете налогоплательщика» о готовом квитанции․
Ключевая мысль
Если дом находился у вас 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения), НДФЛ не платится вообще․ В остальных случаях подаёте 3-НДФЛ и либо используете вычет 1 млн ₽, либо уменьшаете доход на фактические расходы․ Не пропустите даты 30 апреля и 15 июля, чтобы избежать штрафов․