Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․
Краткий ответ на главный вопрос
В 2026 году налог 13 % с продажи квартиры не платится, если недвижимость находилась в собственности:
- 3 года и более — для квартир, полученных по наследству, в дар от близких родственников, по договору ренты, при приватизации;
- 5 лет и более — для всех остальных случаев (куплена на рынке, по ДДУ, обменена и пр․)․
Если срок владения меньше указанного, то налоговая база рассчитывается по формуле:
НДФЛ = (Цена продажи − 1 000 000 ₽ либо расходы на покупку) × 13 %
Как именно считаются «минимальные сроки»
Точка отсчёта
- Первичное свидетельство о праве собственности: дата из ЕГРН (ранее — ЕГРП)․
- ДДУ, ЖСК, переуступка: дата регистрации права собственности, а не дата договора долевого участия․
- Наследство: дата открытия наследства (дата смерти наследодателя)․
- Дарение: дата регистрации перехода права․
Непрерывность владения
Если квартира была продана и сразу же выкуплена обратно, прерывательный период обнуляет предыдущий стаж․
Кто вообще освобождается от НДФЛ в 2026 году
- Собственники единственного жилья, владеющие им 3 года и более․
- Семьи, у которых в результате продажи покупается другое жильё в тот же налоговый период, при условии что:
- в семье есть ребёнок-инвалид любого возраста;
- или в семье родился второй ребёнок не позднее г․
- Продажа доли в квартире при выходе из долевой собственности, если:
- доля выкупается остальными участниками;
- или продаётся согласно преимущественному праву покупки․
Как «обнулить» налог, если срок ещё не вышел
Имущественный вычет
Максимально использовать можно 1 000 000 ₽ на все объекты недвижимости в календарный год․
Документальные расходы
Есть чеки, договоры и платёжки? Тогда вычитаются фактические затраты на покупку, ремонт и проценты по ипотеке․
Пример:
Квартира куплена за 5 200 000 ₽, продана через 2 года за 6 000 000 ₽․
Налог = (6 000 000 − 5 200 000) × 13 % = 104 000 ₽․
Схемы, которые НЕ работают в 2026 году
- Занижение цены в договоре до 70 % кадастровой стоимости: налоговая пересчитает доход по кадастру․
- Фиктивное дарение с последующим выкупом: ФНС отслеживает такие цепочки․
- Использование «двойного договора»: уголовная ответственность по ст․ 198 УК РФ․
Алгоритм действий продавца-физлица
- Уточнить дату из ЕГРН․
- Определить льготный срок (3 или 5 лет)․
- Если срок короче:
- собрать документы о первоначальных расходах;
- выбрать выгодный вариант (1 млн ₽ или расходы);
- До 30 апреля следующего года подать 3-НДФЛ через личный кабинет или МФЦ․
- Оплатить налог до 15 июля․
Что грозит за неуплату
- Штраф 20 % от суммы налога (или 40 % при умысле)․
- Пени 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки․
- Арест счётов и запрет на выезд за границу при долге свыше 30 000 ₽․
Частые вопросы и ответы
Вопрос: Я купил квартиру по ДДУ в 2023 году․ Ключи получил в 2024, право собственности оформил в 2025․ Когда можно продавать без налога?
Ответ: Считаем с 2025 года; Без налога — не раньше января 2030 года (5 лет)․
Вопрос: Квартира приватизирована в феврале 2024․ Продал в апреле 2026․ Нужно платить?
Ответ: Нет, срок владения 2 года 2 месяца, но квартира получена при приватизации → льготный срок 3 года уже считается с февраля 2024, поэтому обязательства нет․
Вопрос: Есть два объекта недвижимости․ Один продал, другой купил в том же году․ Можно ли зачесть расходы?
Ответ: Да, если код объекта одинаковый (жилое помещение), то можно уменьшить налогооблагаемую базу на затраты при покупке второй квартиры (ч․ 3 ст․ 220 НК РФ)․
Подводим итоги
Чтобы не платить налог с продажи квартиры в 2026 году, нужно:
- Дождаться 3 или 5 лет владения, в зависимости от способа получения․
- Либо использовать вычет 1 млн ₽ или зафиксированные расходы․
- Семьям с детьми-инвалидами и многодетным — воспользоваться льготным освобождением․
Важно: сохраняйте все чеки, договоры и выписки ЕГРН — это ваш «страховой полис» при проверках ФНС․