Краткое содержание

• Кто обязан платить налог
• Минимальный срок владения в 2026 году
• Освобождение при продаже «единственного жилья»
• Как рассчитать налог: два законных способа уменьшить базу
• Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога
• Пошаговый пример расчёта
• Ответы на самые популярные вопросы

Кто обязан платить НДФЛ с продажи недвижимости

При продаже любой недвижимости (квартиры‚ дома‚ комнаты‚ доли‚ гаража‚ земельного участка) физическое лицо получает доход‚ подлежащий налогообложению по ставке 13 % (до 2‚4 млн ₽) или 15 % (с превышения).
Исключения описаны ниже.

Минимальный срок владения в 2026 году

С 01 января 2026 года вступили новые правила: минимальный «безналоговый» срок сокращён с 5 до 3 лет‚ если недвижимость:

• была единственным жильём на момент продажи;
• перешла в собственность по договору купли-продажи после 01 января 2023 года.

Во всех остальных случаях сохраняется 5-летний срок владения.

Освобождение при продаже «единственного жилья»

Налог не платится‚ если на дату продажи у вас и членов вашей семьи в совокупности:

1. Нет других жилых помещений в собственности или
2. Есть иное жильё‚ но его общая площадь меньше площади проданной квартиры.

Дополнительное условие: новое жильё должно быть куплено не позднее 30 апреля года‚ следующего за годом продажи (например‚ продали в 2026 г. → купили до г.).

Как рассчитать НДФЛ: два способа уменьшить базу

Способ 1. Имущественный вычет

Вычитаем из цены продажи 1 000 000 ₽.
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи − 1 000 000) × 13 %

Способ 2. Вычет «по расходам»

Вычитаем документально подтверждённые расходы на покупку и ремонт.
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи − Документальные расходы) × 13 %

Можно выбрать тот способ‚ который даёт большую выгоду.

Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога

Например: продали квартиру в марте 2026 г. → подать декларацию до г.‚ оплатить до г.

Пошаговый пример расчёта

Исходные данные:

• Купили квартиру в 2023 г. за 2 000 000 ₽.
• Продали в 2026 г. за 2 700 000 ₽.
• Другой недвижимости нет → «единственное жильё».

Шаг 1. Проверяем срок владения: 2026 − 2023 = 3 года. Право на освобождение есть.

Шаг 2. НДФЛ = 0 ₽.

Если бы квартира была второй в собственности‚ то налог пришлось бы рассчитывать:

• по вычету 1 млн: (2 700 000 − 1 000 000) × 13 % = 221 000 ₽;
• или по расходам: (2 700 000 − 2 000 000) × 13 % = 91 000 ₽ → выгоднее.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли подавать декларацию‚ если налог равен нулю?

Да‚ если квартира была в собственности меньше минимального срока. В графе «Сумма налога» ставится 0‚ а форма 3-НДФЛ всё равно подаётся.

Можно ли «разбить» вычет 1 млн на несколько объектов?

Нет. 1 млн ₽ распространяется на все объекты недвижимости‚ проданные в течение одного календарного года.

Как подтвердить расходы на ремонт?

• Договор подряда и акты выполненных работ.
• Чеки/квитанции на материалы.
• Банковские выписки.

Что будет‚ если не подать декларацию?

Штраф от 5 % до 30 % от суммы налога‚ но не менее 1 000 ₽‚ а также пени за просрочку.

Чек-лист для продавца недвижимости в 2026 году

1. Определите дату перехода права собственности → рассчитайте срок владения.
2. Проверьте‚ является ли объект «единственным жильём».
3. Если срок ≤ 3 лет (или ≤ 5 лет для «неединственного» жилья) — выберите выгодный способ уменьшения базы.
4. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ через личный кабинет ФНС‚ Госуслуги или МФЦ.
5. До 15 июля оплатите налог по реквизитам из квитанции ФНС.

Помните: при любых сомнениях консультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом или проверьте правила на официальном сайте ФНС России.