Споры о том, обязан ли продавец недвижимости начислить НДС, не утихают уже несколько лет․ В 2025–2026 гг․ налоговые инспекции стали чаще доначислять этот налог ИП и компаниям даже в тех случаях, когда объект никогда не использовался в предпринимательской деятельности․ Разберёмся, в каких ситуациях НДС действительно должен быть начислен и как избежать лишних претензий со стороны ФНС․

Ключевой критерий: статус продавца

От статуса продавца зависит всё:

• Физическое лицо, не являющееся ИП — НДС не начисляется и не уплачивается вне зависимости от того, как давно приобреталась квартира или офис․
• Индивидуальный предприниматель или организация — НДС может быть обязателен даже при продаже жилого объекта, если он когда-либо числился на балансе как «товар» или «основное средство»․

Определяем «вовлечённость» объекта в предпринимательскую деятельность

Налоговики и судьи смотрят на:

1. Записи в Книге учёта доходов и расходов (КУДиР) — если объект числился как «основное средство» и начислялась амортизация, это прямой путь к НДС․
2. Использование в деятельности, подпадающей под НДС (сдача в аренду, торговля, оказание услуг)․
3. Отражение в бухгалтерском балансе — строки 1150 «Здания» или 1160 «Иное недвижимое имущество»․

Пример из практики 2025 г․

ИП приобрёл склад в 2021 г․ для личных целей, но в 2023 г․ всё-таки сдал его в аренду и начислял НДС․ При продаже объекта в 2025 г․ ИФНС доначислила НДС, сославшись на то, что объект был включён в облагаемую базу․ Суд встал на сторону налоговой․

Ставка НДС при продаже недвижимости

По-прежнему возможны случаи доначисления, если налоговая докажет вовлечённость․

Как отделить «личную» недвижимость от «предпринимательской»

Документы, которые стоит подготовить заранее

• Договор купли-продажи, где вы как физлицо — не ИП — приобретали объект․
• Выписка из ЕГРН без пометки о записи в реестре ИП/ООО․
• Отсутствие счётов-фактур, КУДиР и амортизации․
• Декларация 3-НДФЛ без НДС, если вы продавец-физик․

Ошибки, которые чаще всего приводят к доначислению

1. ИП покупает квартиру «как физлицо», но в дальнейшем принимает решение сдать её в аренду и выставляет счёт-фактуру — актив становится предпринимательским․
2. Компания числит офис на забалансовом счёте, но начисляет амортизацию — налоговая считает, что объект вовлечён в деятельность․
3. Организация на УСН продаёт здание, ранее купленное с НДС 20 %, но не восстановила «входной» налог — ФНС требует восстановить НДС при продаже․

Пошаговый алгоритм для продавца

Шаг 1․ Определяем статус

Если вы физическое лицо, не ИП — НДС не платите, но проверьте налог на доходы физлиц (НДФЛ)․

Шаг 2․ Проверяем вовлечённость

• Откройте КУДиР и бухгалтерский баланс․
• Если объект числился как основное средство → обязаны начислить НДС․

Шаг 3․ Подготовка документов

1. Сформировать счёт-фактуру (для ИП/ООО)․
2. Указать в декларации по НДС строку 060 «Реализация объектов недвижимости»․
3. Уплатить авансовый платёж до 25-го числа следующего месяца․

Новые правила 2025–2026 гг․

ФНС ввела автоматическую проверку совпадения:

• Данных ЕГРН и ЕГРЮЛ/ЕГРИП․
• Счётов-фактур и амортизации в декларации․

Если система находит расхождение, формируется требование № 3-НДС-СД․ Ответить необходимо в течение 5 рабочих дней․

Чек-лист перед сделкой

Скачайте и сохраните:

1. Выписку ЕГРН на дату покупки․
2. Договор купли-продажи без пометки ИП/ООО․
3. КУДиР за весь период владения․
4. Баланс на конец последнего квартала․
5. Счёт-фактуру (если выставляли НДС при аренде)․

НДС при продаже недвижимости начисляется только тогда, когда объект:

• Считался основным средством или товаром;
• Использовался в облагаемой НДС деятельности;
• Отражался в регистрах налогоплательщика․

Физлица, не зарегистрированные как ИП, могут не платить НДС, но обязаны заплатить НДФЛ 13 % при продаже ранее 3–5 лет владения․ При любых сомнениях, проконсультируйтесь с налоговым юристом до подписания договора купли-продажи․