Актуально на 19 апреля 2026 года

Продажа квартиры, дома или коммерческого помещения почти всегда сопровождается вопросом: «А нужно ли платить налог?».
В большинстве случаев ответ «да», но закон предоставляет множество исключений. Ниже — подробный гид по тем ситуациям, в которых полностью или частично освобождаетесь от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости.

Минимальный срок владения: «3 или 5 лет»

Основное правило

С 01 января 2016 года в России действует базовый порог владения:

• 3 года — если объект получен:
  • по договору дарения или наследству от близкого родственника;
  • в порядке приватизации;
  • по договору пожизненного содержания.
• 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, вступление в долю, получение по ДДУ и т. д.).

Если вы продали объект после истечения этого срока, НДФЛ = 0 — декларировать доход не нужно.

Ключевые изменения 2025 года

Госдума приняла поправки, вступившие в силу с 01 января 2025 года:

• Срок владения сокращён до 1 года для единственного жилья (при условии, что на момент продажи у продавца и членов его семьи нет другой квартиры/доли в праве собственности).
• Если после продажи жилья в течение 90 календарных дней вы приобретаете новое жильё, срок владения считается 1 год даже при наличии второго жилья.

Дополнительные категории полностью освобождённых лиц

Семьи с детьми-инвалидами

С 2025 года семьи, воспитывающие детей-инвалидов любого возраста, полностью освобождаются от НДФЛ при продаже любой недвижимости, если:

• доход от продажи направляется на улучшение жилищных условий (документально подтверждается покупка нового жилья в течение 1 года);
• объект продан после .

Супруги в переуступке долей

Если супруги продают квартиру, в которой доли распределены между ними, каждый супруг может заявить вычет по своей доле. Это позволяет «обнулить» налог, если сумма вычета покрывает полученный доход.

Как «обнулить» налог, если срок владения ещё не вышел

Имущественный вычет 1 млн ₽

Каждый налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на 1 000 000 рублей единожды за налоговый период (календарный год), независимо от количества проданных объектов.
Пример:
Цена продажи: 2 200 000 ₽
Вычет: 1 000 000 ₽
Налог: (2 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 156 000 ₽

«Документарные расходы»

Можно вместо вычета 1 млн ₽ заявить фактические расходы, подтверждённые документами (ДКП, чеки, договор подряда).
Пример:
Продали квартиру: 5 000 000 ₽
Купили её 2 года назад: 4 400 000 ₽
Вычет: 4 400 000 ₽
Налог: (5 000 000 – 4 400 000) × 13 % = 78 000 ₽

Если расходы ≥ дохода, налог = 0.

Уменьшение ставки при продаже коммерческой недвижимости ИП

Индивидуальные предприниматели на УСН или ПСН могут применять профессиональный вычет до 20 % от выручки при продаже нежилой недвижимости. Однако в 2025 году налоговые инспекции стали массово доначислять НДС ИП, если объект не использовался в предпринимательской деятельности. Чтобы избежать НДС, рекомендуется:

• включить объект в «основные средства»;
• зарегистрировать право собственности за ИП, а не за физлицом;
• удостовериться, что объект числился в ЕГРЮЛ/ЕГРИП как средство предпринимательской деятельности.

Пошаговая схема «Должен ли я платить налог?»

1. Определите дату регистрации права собственности (выписка ЕГРН).
2. Сравните срок владения с 3-мя (или 5-ю) годами и новым правилом 1 года для единственного жилья.
3. Если срок не вышел, посчитайте:
   • доход от продажи (по ДКП или кадастровой стоимости × 0,7);
   • вычет 1 млн ₽ или документальные расходы.
4. Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, уплатите налог до 15 июля.

Частые ошибки

• Продажа «через дарение» для уменьшения срока, не работает: срок отсчитывается с момента получения по дарению, а не с предыдущей покупки.
• Налоговый вычет на покупку нового жилья не заменяет вычет при продаже — это два разных механизма.
• Использование материнского капитала при покупке не уменьшает налогооблагаемую базу при продаже (если только не доказано, что эти средства были расходами).

Подводим итог

Важно: условия могут меняться, поэтому перед сделкой сверяйтесь с актуальным Налоговым кодексом РФ или консультируйтесь с квалифицированным юристом.