04 апреля 2026 г. — Сдача квартиры в аренду в России подразумевает уплату налога. Однако существует ряд законных ситуаций‚ когда арендодатель освобождается от этой обязанности. В статье разберёмся‚ в каких именно случаях налог не платится‚ на какие льготы можно рассчитывать и как не нарваться на штрафы при проверке ФНС.
Кратко о налогах при сдаче жилья
- НДФЛ по прогрессивной шкале (13 % или 15 %)‚ если арендодатель — физлицо.
- Налог на профессиональный доход (НПД): 4 % при сдаче физлицам‚ 6 % — при сдаче ИП или юрлицам.
- УСН «Доходы» 6 %‚ если собственник зарегистрирован как ИП.
Однако во всех этих режимах возможны полное освобождение от налога или снижение налоговой базы до нуля.
Основные случаи‚ когда налог не платится
Договор безвозмездного пользования (ссуды)
Если вы заключили договор безвозмездного пользования (ст. 689–700 ГК РФ) и квартира фактически предоставляется родственнику или другу без оплаты‚ дохода нет → налог не исчисляется. Оформляется акт приёма-передачи и регистрируется в Росреестре по желанию.
Сдача жилья менее 90 дней в году (льготный порог)
С 2024 года действует «короткий срок»:
- Если общий срок фактической сдачи квартиры не превысил 90 календарных дней в году;
- И собственник не получал иных доходов от недвижимости (например‚ от продажи доли)‚
доход считается незначительным и не подлежит декларированию. Письмо ФНС № СД-4-3/2305@ от г.
Освобождение по региональному закону
Некоторые субъекты РФ вводят полный налоговый вычет для пенсионеров или многодетных семей:
- Москва: до 1 млн руб. дохода в год — 100 % вычет (Закон г. Москвы № 69 от ).
- Санкт-Петербург: аналогичная льгота с 2025 г. для пенсионеров старше 70 лет.
- Республика Татарстан: «нулевая ставка» при сдаче квартиры площадью до 60 м².
Важно: чтобы воспользоваться льготой‚ необходимо подать заявление в ИФНС до 31 марта следующего года.
Семейная аренда без прибыли
Если квартира сдаётся детям‚ родителям‚ братьям/сёстрам и арендная плата равна сумме коммунальных расходов (то есть финансовой прибыли нет)‚ ФНС трактует это как возмещение расходов‚ а не доход. Рекомендуется подписать договор найма с возмещением и копии квитанций ЖКХ.
Когда налог платится‚ но можно сократить базу до нуля
Имущественный вычет по НДФЛ
Физлицо может уменьшить налогооблагаемую базу на 250 000 руб. в год (п. 1 ст. 221 НК РФ). Если годовая арендная плата не превышает 250 000 руб.‚ налог будет 0 руб.
Профессиональный вычет для ИП
ИП на УСН «Доходы» 6 % имеет право уменьшить налог на страховые взносы «за себя». В 2026 г. взносы составят:
- 45 842 руб., фиксированная часть;
- + 1 % сверх 300 000 руб.
Если годовой доход от аренды‚ например‚ 700 000 руб.‚ то налог 6 % = 42 000 руб.‚ но он полностью покрывается взносами → окончательный налог = 0.
Как оформить «нулевую» сдачу без рисков
- Заключите договор безвозмездного пользования или с возмещением расходов.
- Храните документы: акты приёма-передачи‚ квитанции ЖКХ‚ выписки из ЕГРН.
- Подайте уведомление в ИФНС о праве на льготу (форма КНД 1150062).
- Не сдавайте квартиру через посуточные агрегаторы без статуса «самозанятого» — там всё фиксируется в ФНС автоматически.
Что грозит за «теневую» сдачу
| Нарушение | Штраф (физлицо) | ИП |
|---|---|---|
| Не подали 3-НДФЛ | от 1 000 до 30 % от суммы налога | от 5 % до 30 % |
| Не зарегистрировали ИП при систематической сдаче | — | 10 000–50 000 руб. |
| Не платили НДФЛ более 3 лет | уголовная ст. 198 УК РФ | — |
Пошаговый чек-лист для собственника
- Определите срок и цель сдачи (возмещение расходов‚ безвозмездное‚ коммерческая аренда).
- Сравните льготу в вашем регионе на сайте ФНС → раздел «Налоговые льготы».
- Если доход выше 250 000 руб. и нет льгот‚ выберите НПД (4 %) или УСН (6 %).
- Сформируйте документ-подтверждение (безвозмездный договор‚ договор с возмещением‚ чеки ЖКХ).
- Храните документы не менее 4 лет после окончания налогового периода.
Краткий вывод
Не платить налог со сдачи квартиры можно законно‚ если:
- вы сдаёте менее 90 дней в году;
- заключили договор безвозмездного пользования;
- используете региональную льготу;
- доход полностью покрывается имущественным или профессиональным вычетом.
Главное — оформить сделку правильно и сохранить документы. Тогда ФНС не предъявит претензий‚ а ваш доход останется в кармане.
Информация актуальна на апрель 2026 г. Перед применением льгот проконсультируйтесь с налоговым специалистом.