Дата публикации: 19 апреля 2026

Что изменилось в 2026 году

С 1 января 2026 года в Налоговом кодексе РФ вступили в силу новые правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости․ Основная идея — увеличить количество случаев, когда физлица могут полностью избежать налога с прибыли от продажи жилья․

Основные условия освобождения

Минимальный срок владения

• 5 лет — базовый срок освобождения (если квартира приобретена после на обычных основаниях)․
• 3 года, для жилья:
  • полученного по наследству или дару от близкого родственника;
  • приватизированного;
  • по договору ренты․
• 1 год, для единственного жилья, проданного после (применяется новая льгота)․

Единственное жильё

С 2026 года освобождение распространяется на продажу единственного жилищного объекта, если между покупкой и продажей прошёл не менее 1 года․ Проверка единственности ведётся по данным Росреестра на дату государственной регистрации перехода права․

Семьи с детьми

Семьи, где родились или усыновлены двое и более детей, освобождаются от НДФЛ при одновременном соблюдении условий:

1. Покупка новой квартиры в течение 1 года до или после продажи старой․
2. Общая площадь нового жилья больше либо равна проданному․
3. Стоимость новой квартиры не ниже цены проданной․
4. На момент продажи у родителей нет другой недвижимости > 50% площади продаваемой квартиры․

Что не даёт права на освобождение

• Использование квартиры в предпринимательской деятельности․
  Если объект числился в ЕГРЮЛ как «нежилое помещение» или сдавался в аренду через ИП, льгота не применяется․
• Прерывистое владение․
  При перепродажах-выкупах сроки суммировать нельзя: отсчёт начинается заново с каждой новой регистрации права․

Пошаговая инструкция: как получить нулевой НДФЛ

1. Определите срок владения и основание приобретения․
   Проверьте дату регистрации в ЕГРН и тип договора (ДКП, дар, наследство, приватизация)․
2. Проверьте статус «единственного жилья»․
   Сформируйте выписку из ЕГРН за день до сделки․
3. Рассчитайте возможную прибыль и вычет․
   Если срок короче льготного, примените вычет 1 000 000 ₽ или понесённые расходы (что больше)․
4. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года, если льгота не применяется автоматически․
5. Для семей с детьми прикладывайте:
   • свидетельства о рождении/усыновлении детей;
   • договоры купли-продажи старой и новой квартир с ЕГРН-выпиской;
   • справку о площади и кадастровой стоимости объектов․

Примеры из жизни

Пример 1: Единственное жильё через 1,5 года

Иван купил квартиру в июне 2024 г․ за 5 млн ₽ и продаёт её в декабре 2025 г; за 6 млн ₽․ Единственное жильё․ С 2026 г․ льгота 1 год действует ретроспективно ⇒ НДФЛ = 0 ₽․

Пример 2: Семья с двумя детьми

Семья Соколовых продала 3-комнатную квартиру 70 м² за 8 млн ₽ и через 3 месяца купила 4-комнатную 90 м² за 9 млн ₽․ Детей, двое․ Все условия выполнены ⇒ освобождение от НДФЛ․

Пример 3: Коммерческая аренда

Ольга зарегистрировала квартиру как ИП и сдавала через платформу «1С-аренда»․ Независимо от срока владения льгота не применяется, НДФЛ платится по ставке 13 %․

Частые ошибки

• Забыли проверить единственность жилья на момент продажи․
• Использовали «комнату» без доли в квартире, не считается «другой недвижимостью»․
• Не подали 3-НДФЛ, полагаясь на автоматическую льготу для 3-летнего срока․

Контрольный чек-лист

В 2026 году россияне получили три новых пути к нулевому НДФЛ: единственное жильё через 1 год, семейная льгота и расширенные 3-летние основания․ Главное — заранее проверить статус объекта, готовить документы и не забывать о дедлайнах․ При любых сомнениях консультируйтесь с налоговым юристом или ФНС nalog․gov․ru․

Материал подготовлен по данным Правительства РФ, ФНС и Росреестра․ Правила могут дополняться региональными законами․