Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.

Ключевое правило: минимальный срок владения

Освобождение от НДФЛ зависит от того‚ сколько лет вы владели квартирой.

• 3 года — если жильё получено:
  • по наследству или в дар от близкого родственника;
  • по договору ренты;
  • в рамках приватизации;
  • в результате передачи имущества по договору пожизненной ренты.
• 5 лет — во всех остальных случаях.

Исключение 2026: если квартира куплена до г.‚ применяется старый порог в 3 года независимо от способа получения.

Безусловные ситуации «0 ₽ налога»

Семьи с детьми-инвалидами

С 2026 г. продавцы‚ у которых есть ребёнок-инвалид любого возраста‚ полностью освобождаются от налога‚ даже если владели жильём меньше установленного срока. Главное — подтвердить статус ребёнка справкой МСЭ.

«Улучшение жилищных условий»

Не платится налог‚ если:

1. проданная квартира была единственным жильём продавца;
2. в течение 1 года с момента продажи куплена другая квартира (или доля в ней);
3. размер новой жилплощади больше или равен проданной.

Налоговый вычет действует даже при параллельном зачёте («квартирный взаимозачёт»).

Как понизить налог‚ если срок ещё не вышел

Имущественный вычет

Максимум вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 ₽.

Пример:
Продажа квартиры за 4 500 000 ₽:
4 500 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 3 500 000 ₽ × 13 % = 455 000 ₽ к уплате.

Вычет «доход минус расходы»

Более выгодный способ: вычесть из цены продажи документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры.

Пример:
Купили за 3 800 000 ₽‚ продаёте за 4 500 000 ₽.
4 500 000 ₽ – 3 800 000 ₽ = 700 000 ₽ × 13 % = 91 000 ₽ к уплате.

Квартирный взаимозачёт в 3-НДФЛ

Если в том же налоговом периоде вы одновременно:

• продали квартиру (обязаны подать 3-НДФЛ)‚
• купили новую (можете получить имущественный вычет как покупатель)‚

то:

1. декларируете доход от продажи;
2. применяете вычет «доход минус расходы» или 1 000 000 ₽;
3. одновременно заявляете вычет на покупку нового жилья (до 2 000 000 ₽);
4. взаимозачёт уменьшает или полностью «обнуляет» налог к уплате.

Важно: взаимозачёт работает только при наличии права на имущественный вычет как покупателя (т.е. если вы ещё не использовали его полностью за всю жизнь).

3-НДФЛ: когда подавать и какие документы

План «шаг за шагом» для продавца в 2026 г.

1. Определите дату перехода права собственности (дата в ЕГРН).
2. Проверьте льготные категории: наследство‚ приватизация‚ единственное жильё‚ ребёнок-инвалид.
3. Рассчитайте налог двумя способами (1 млн ₽ или «доход минус расходы») и выберите минимальный.
4. Соберите документы: ЕГРН‚ ДКП/ДДУ‚ чеки‚ квитанции‚ справки МСЭ (при необходимости).
5. Подайте 3-НДФЛ в электронном или бумажном виде.
6. Оплатите налог или подтвердите полное освобождение.