Внимание! Если вы продали квартиру в 2025 году, до 30 апреля 2026 года (включительно) вы обязаны подать в ИФНС налоговую декларацию 3-НДФЛ. Не успеете, штрафы и пени обеспечены. Ниже разбираемся, кто обязан отчитаться, какие существуют льготы и как заполнить декларацию без ошибок.
Когда продавец обязан подать 3-НДФЛ
- Срок владения квартирой менее минимального.
Для объектов, приобретённых до , минимальный срок — 3 года.
Для объектов, приобретённых с , минимальный срок — 5 лет.
Исключения:- жильё получено по наследству или в дар от близкого родственника;
- жильё получено при приватизации;
- жильё получено по договору пожизненного содержания.
В этих случаях льготный срок всё равно составляет 3 года.
- Продажа ниже кадастровой стоимости × 0,7.
Если цена сделки меньше 70 % от кадастровой стоимости, налоговая будет считать доходом именно 70 % кадастра (ст. 214.10 НК РФ). - Наличие облагаемого дохода.
Даже если квартира была в собственности 10 лет, но вы одновременно получаете доход от сдачи в аренду или выигрышей, декларацию подавать всё равно нужно.
Как снизить налог до нуля: два легальных способа
Имущественный вычет
- Размер вычета — 1 000 000 ₽ (п. 1 пп. 1 ст. 220 НК РФ).
- Применяется к любой недвижимости, продаваемой физлицом.
- Можно использовать один раз в налоговом периоде (в год) на все объекты вместе.
Пример:
Продали квартиру за 2 300 000 ₽, владели 2 года. Налог = (2 300 000 – 1 000 000) × 13 % = 169 000 ₽.
Уменьшение на расходы
- Вместо вычета можно заявить документально подтверждённые расходы на приобретение этой же квартиры.
- К расходам относятся: цена ДКП, ипотечные проценты, ремонт (если он был необходим для продажи), нотариальные услуги и пр.
Пример:
Продали за 4 200 000 ₽, а купили ранее за 3 800 000 ₽ + ипотечные проценты 200 000 ₽ = 4 000 000 ₽ расходов.
Налог = (4 200 000 – 4 000 000) × 13 % = 26 000 ₽.
Какие документы понадобятся
- 3-НДФЛ (форма меняется ежегодно, берите актуальную на сайте ФНС).
- Договор купли-продажи квартиры (копия).
- Квитанция/расчётный ордер/банковская выписка о получении денег.
- ЕГРН/КПТ (выписка о переходе права).
- Документы на расходы (ДКП покупки, чеки, платёжки, акты);
- Паспорт (копия).
Куда и как подавать декларацию
Онлайн
- Личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru (требует подтверждённой учётной записи).
- Госуслуги → «Налоги и финансы» → «Подать 3-НДФЛ».
- Форма автоматически проверяется; квитанцию о приёме получите сразу.
Офлайн
- Лично в любую ИФНС по месту регистрации (возьмите 2 экземпляра декларации).
- Через МФЦ (предварительно запишитесь онлайн).
- Почтой заказным письмом с уведомлением (датой считается штемпель на конверте).
Штрафы и санкции
| Нарушение | Санкция |
|---|---|
| Не подали декларацию | 5 % от неуплаченного налога за каждый месяц, но не более 30 % и не менее 1 000 ₽. |
| Не уплатили налог | 20 % пени от суммы долга + 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. |
| Скрыли доход свыше 2,7 млн ₽ | Уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ. |
Пошаговая инструкция: 5 шагов к налоговой «чистоте»
- Определите срок владения. Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
- Рассчитайте налог. Выберите выгодный способ (вычет 1 млн или расходы).
- Соберите документы. Сделайте сканы или фотографии для онлайн-подачи.
- Заполните 3-НДФЛ. Используйте программу «Декларация 2025» или онлайн-сервис ФНС.
- Отправьте и уплатите. До 30 апреля 2026 г. — подайте, до 15 июля 2026 г., уплатите налог.
Частые вопросы
Продал долю в квартире, срок владения 4 года. Нужна декларация?
Если квартира куплена после 2016-го — да, нужна, потому что срок 5 лет. Если по наследству — нет, достаточно 3-х лет.
Подарил квартиру дочери, она сразу продала. Ей нужно платить налог?
Нет, если дочь владела 3 года и более, считая с даты оформления права на неё. Если меньше, обязана подать декларацию и заплатить НДФЛ.
Можно ли не подавать, если квартиру продал за 800 000 ₽?
Можно не подавать, только если срок владения больше минимального. Если меньше — декларация обязательна, но налог будет 0 из-за вычета 1 млн ₽.
Срок подачи: до 30 апреля 2026 года.
Срок платежа: до 15 июля 2026 года;
Главное правило: если квартира была в собственности меньше минимального срока, декларацию подавать обязательно. Используйте вычет или документальные расходы, чтобы снизить налог или свести его к нулю.
Сохраните эту статью, чтобы не потерять даты и суммы. При возникновении спорных ситуаций рекомендуем получить бесплатную консультацию в ИФНС через онлайн-приёмную или обратиться к квалифицированному налоговому консультанту.