В 2026 году в России действует несколько «периодов владения», после которых продажа жилой недвижимости освобождается от налога на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Для пенсионеров, получивших квартиру по наследству или завещанию, действуют специальные льготные правила․ Ниже — подробная инструкция с учётом последних изменений в Налоговом кодексе и региональных нововведений․

Общий федеральный минимальный срок — 3 года

С 2024 года в Налоговый кодекс РФ внесены масштабные поправки․ Согласно ст․ 217;1 НК РФ продажа квартиры освобождается от НДФЛ, если:

• недвижимость была получена по наследству, дару или приватизации;
• с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя) до даты государственной регистрации перехода права собственности к покупателю прошло не менее 3 лет․

Важно: срок считается именно с даты смерти наследодателя, а не с даты вступления в наследство или получения свидетельства о праве․

Что значит «непрерывное владение»

Налоговая служба трактует владение как непрерывное, если:

• квартира не продавалась и не дарилась «в промежутке»;
• в ЕГРН не было записей о смене собственника между наследником и новым покупателем․

Если квартиру когда-то перепродавали и снова выкупали, «таймер» обнуляется, и придётся ждать 5 лет (федеральный срок для обычных покупок)․

Региональные льготы в 2026 году

В 2026 году 24 региона (Москва, Санкт-Петербург, Ленобласть, Татарстан и др․) дополнительно сократили минимальный срок для освобождения от НДФЛ с 3 до 1 года․ Однако льгота относится только к единственному жилью․ Если у наследника-пенсионера есть другая квартира, придётся выждать 3 года․

Как проверить, подходит ли ваш случай

1. Определите дату смерти наследодателя — именно она считается началом срока․
2. Узнайте региональные правила на сайте местного Минфина или ФНС․
3. Проверьте, является ли квартира единственным жильём (если регион требует)․
4. Посчитайте дни до даты сделки: 3 года = 1095 дней (учитывая високосные)․

Документы для подтверждения льготы

• Свидетельство о праве на наследство или выписка из ЕГРН․
• Справка из Росреестра о том, что квартира — единственное жильё (при необходимости)․
• Копия завещания (если требует налоговая)․

Что будет, если продать раньше срока

При продаже квартиры до истечения льготного срока пенсионер может:

• Уменьшить доход на 1 млн руб․ (имущественный вычет);
• или засчитать расходы наследодателя на приобретение квартиры (если есть документы)․

Однако выгоднее дождаться истечения нужного периода: в большинстве случаев НДФЛ составит 13 % от прибыли․

Пошаговый алгоритм для пенсионера

1. Шаг 1․ Получите свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН․
2. Шаг 2․ Убедитесь, что прошло 3 года (или 1 год в льготном регионе)․
3. Шаг 3․ Проверьте, не является ли квартира единственным жильём (если регион требует)․
4. Шаг 4․ Подайте декларацию 3-НДФЛ, если срок не истёк и нужно использовать вычет․
5. Шаг 5․ После продажи сохраните документы 3 года, налоговая может запросить их внепланово․

Для пенсионера, получившего квартиру по завещанию, ключевой датой является день смерти наследодателя․ Если сделка заключается через:

• 3 года — налог не берётся во всех регионах;
• 1 год — налога нет в 24 льготных регионах, но только при условии единственного жилья․

В 2026 году эти правила уже действуют, а законодательство не предусматривает дальнейшего сокращения федерального 3-летнего срока для наследства․ Поэтому, планируя продажу, просто отсчитайте необходимое количество дней и сохраните все документы — это защитит вас от претензий налоговой․