Дата актуализации:  г. В статье собраны самые свежие сведения о налогах при сдаче жилой недвижимости в аренду‚ практические рекомендации и примеры расчётов.

Краткая классификация арендных отношений

• Долгосрочная аренда — обычно от 6 мес. до 1 года и более.
• Краткосрочная (туристическая) аренда — до 30 дней‚ часто через онлайн‑платформы.
• Аренда юридическому лицу (компании‚ ИП) — часто используется для размещения сотрудников.
• Аренда физическому лицу — самый распространённый вариант.

Налоговые обязательства зависят от того‚ кто является арендатором и от выбранной формы налогообложения арендодателя.

Налоговые обязательства арендодателя

Физические лица (не зарегистрированные как самозанятые)

Если вы сдаёте квартиру в аренду как обычный физический лицо‚ вы обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по прогрессивной шкале:

1. До 30 000 ₽ в год — налог не взимается (льгота для «маленького дохода»).
2. От 30 001 ₽ до 5 млн ₽ — 13 %.
3. Свыше 5 млн ₽ — 15 % (по ставке 15 % в 2026 г.)

Считается‚ что доходом является полученная арендная плата за каждый месяц. При этом арендатор не является налоговым агентом‚ поэтому все расчёты и уплату делает арендодатель.

Сдача квартиры физическому лицу

• Необходимо подать декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля года‚ следующего за отчётным.
• Налог уплачивается до 15 июля (если декларацию подали в срок) или до 15 сентября (при подаче после срока).
• Возможен налоговый вычет — скидка в размере 13 % от суммы расходов‚ подтверждённых документально (коммунальные услуги‚ ремонт и т.п.).

Сдача квартиры юридическому лицу (компании‚ ИП)

• Арендатор выступает налоговым агентом и удерживает НДФЛ (13 %) при выплате арендной платы.
• Арендатор перечисляет удержанный налог в бюджет и выдает арендодателю справку 2‑НДФЛ.
• Арендодатель в этом случае не обязан подавать 3‑НДФЛ‚ но может сделать это для получения вычета.

Самозанятые (режим «Налог на профессиональный доход»‚ НПД)

С 2023 года в России действует упрощённый режим для самозанятых‚ который подходит и арендодателям. Условия:

• Годовой доход от сдачи недвижимости не превышает 2‚4 млн ₽.
• Ставка налога — 6 % при сдаче физическому лицу и 4 % при сдаче юридическому лицу (включая ИП).
• Регистрация в мобильном приложении «Мой налог» (или через ЛК ФНС).
• Налог уплачивается ежемесячно до 1‑го числа следующего месяца.

ИП и юридические лица (ООО‚ АО)

Если арендодатель – индивидуальный предприниматель или компания‚ налоговая нагрузка формируется в зависимости от выбранной системы налогообложения:

• Упрощённая система (УСН «доходы») — ставка 6 % от полученной арендной платы.
• УСН «доходы‑расходы» — налог 15 % от разницы «доход‑расход»‚ где расходы могут включать коммунальные услуги‚ ремонт‚ амортизацию.
• Патентная система — возможна‚ если площадь квартиры не превышает 100 м² и доход не превышает установленный лимит (2026 г. ≈ 2‚5 млн ₽).

Для нежилых помещений (офисов) дополнительно может взиматься имущественный налог по кадастровой стоимости.

Ставки налога в 2026 году

Порядок расчёта и уплаты налога

Регистрация в налоговых сервисах

1. Скачайте приложение «Мой налог» (Android/iOS) или зайдите в личный кабинет на сайте nalog.ru.
2. Зарегистрируйтесь по паспортным данным‚ укажите ИНН и номер телефона.
3. Выберите статус: «Самозанятый»‚ «ИП»‚ «Физическое лицо».

Расчёт налога

• Определите базу налогообложения – полученную арендную плату за месяц.
• Примените соответствующую ставку (см. таблицу выше).
• Если арендатор‑налоговый агент‚ удержанный налог уже перечислен‚ а вы получаете чистую сумму.

Сроки уплаты

• Для НПД и УСН — до 1‑го числа следующего месяца.
• Для НДФЛ (самостоятельная уплата) — до 15 июля (или 15 сентября при просрочке) года‚ следующего за отчётным.

Декларации

• 3‑НДФЛ — подаётся один раз в год (до 30 апреля).
• Для ИП — декларация по УСН (до 30 апреля).
• Для самозанятых декларация не требуется – налог уплачивается автоматически через приложение.

Налоговый агент: когда арендатор обязан удерживать налог

Согласно Налоговому кодексу РФ‚ налоговым агентом считается:

• Юридическое лицо (компания‚ ОАО‚ ЗАО‚ ИП)‚ получающее арендную плату от физического лица.
• ИП‚ если он арендует помещение у физического лица.

В таком случае арендатор обязан удержать 13 % НДФЛ из суммы арендной платы и перечислить его в бюджет в течение 15 дней после выплаты.

Освобождения и льготы

• Льгота по доходу до 30 000 ₽ в год — не облагается НДФЛ.
• Налоговый вычет 13 % — можно уменьшить налог‚ предъявив подтверждённые расходы (коммунальные услуги‚ ремонт‚ страхование).
• Для самозанятых нет минимального порога‚ но ставка уже снижена.
• Если квартира сдана в краткосрочную аренду (до 30 дней) через платформу (Airbnb‚ Booking)‚ доход облагается теми же ставками‚ но может потребоваться уплата туристического налога (в отдельных регионах‚ планируется в 2026 г.) – проверяйте региональные правила.

Риски и штрафы

Налоговые органы активно борются с «серой» арендой. Основные риски:

1. Неуплата налога – штраф 20 % от неуплаченной суммы‚ плюс пени за каждый день просрочки.
2. Отсутствие декларации 3‑НДФЛ – штраф 5 % от суммы налога (не менее 2 000 ₽).
3. Недекларирование дохода – уголовная ответственность при крупном масштабе.
4. Проверка со стороны ФНС – может быть инициирована по заявлению соседей‚ жалобам в МФЦ или в рамках рейдов на выявление «серых» арендодателей.

Чтобы избежать проблем‚ рекомендуется:

• Вести акт приёма‑передачи квартиры‚ фиксировать состояние имущества.
• Сохранять договор аренды и все финансовые документы (квитанции‚ банковские выписки).
• Регулярно проверять‚ что арендатор‑налоговый агент действительно перечислил налог.

Практический пример расчёта налога

Допустим‚ вы сдаёте однокомнатную квартиру за 30 000 ₽ в месяц физическому лицу.

1. Годовой доход = 30 000 ₽ × 12 = 360 000 ₽.
2. Льгота до 30 000 ₽ не применяется (доход > 30 000 ₽).
3. НДФЛ = 360 000 ₽ × 13 % = 46 800 ₽.
4. Если вы решили воспользоваться вычетом 13 % на коммунальные услуги (например‚ 8 000 ₽ в год):
   • Расходы = 8 000 ₽.
   • Налоговая база = 360 000 ₽ − 8 000 ₽ = 352 000 ₽.
   • Налог = 352 000 ₽ × 13 % = 45 760 ₽.
5. Сдача через приложение «Мой налог» (самозанятый) – ставка 6 %:
   • Налог = 360 000 ₽ × 6 % = 21 600 ₽.

Выбор режима может сократить налог почти вдвое‚ но требует соблюдения лимита 2‚4 млн ₽ в год.

• Аренда квартиры облагается налогом независимо от срока (один день — год).
• Для физических лиц без статуса самозанятых применяется НДФЛ по прогрессивной шкале; при сдаче юридическому лицу налог удерживает арендатор.
• Самозанятые и ИП могут существенно снизить налоговую нагрузку‚ используя упрощённые режимы (6 %/4 % или 6 % по УСН).
• Регистрация в системе «Мой налог» и своевременная подача деклараций — ключ к избежанию штрафов.
• Не забывайте фиксировать состояние квартиры и хранить документы – они понадобятся при проверке.

Соблюдая указанные правила‚ вы сможете легально сдавать жильё‚ получать стабильный доход и минимизировать налоговые риски.

Автор: Ваш финансовый советник. Дата публикации: 19 апреля 2026 г.