Краткое описание. При оценке стоимости земельных участков, расчёте земельного налога и определении платы за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) применяется специальный коэффициент. Он учитывает, насколько «ценен» конкретный вид использования земли в сравнении с базовым (обычно — сельскохозяйственным) использованием. В статье рассмотрим правовую основу, порядок расчёта, влияние новых нормативных актов 2025‑2026 гг., а также практические примеры применения.

Правовая база

• Федеральный закон от 31 июля 2025 г. № 295‑ФЗ (вступил в силу 1 мартa 2026 г.) – вводит новые правила определения ставок земельного налога и платы за изменение ВРИ.
• Налоговый кодекс РФ (НК РФ) – статья 31 «Ставки земельного налога», где указано, что ставки зависят от категории земли и вида разрешённого использования.
• Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях – порядок начисления штрафов за несоблюдение требований к ВРИ.
• Методические указания Росреестра (2026) – порядок подачи заявлений об изменении ВРИ и расчёта соответствующей платы.

Все эти документы согласованы между собой, и именно они формируют основу для расчёта коэффициента по виду разрешённого использования.

Что такое вид разрешённого использования (ВРИ)?

ВРИ – это деятельность, которая разрешена на конкретном земельном участке в соответствии с:

1. Территориальной зоной (аграрная, промышленная, рекреационная и т.д.);
2. Градостроительным регламентом муниципального образования;
3. Классификатором видов использования земли, утверждённым Правительством РФ.

Участок может иметь один основной ВРИ и один или несколько вспомогательных ВРИ, которые допускаются к совместному использованию.

Зачем нужен коэффициент?

Коэффициент служит для:

• Учитывания различий в экономической ценности разных видов использования;
• Определения размера земельного налога (ставка = базовая ставка × коэффициент);
• Расчёта платы за изменение ВРИ (плата = рыночная стоимость земли × коэффициент × коэффициент‑корректировки).

Как рассчитывается коэффициент?

Согласно статье 31 НК РФ и методическим рекомендациям Росреестра, коэффициент k_ВРИ определяется по следующей схеме:

kВРИ = (Базовая стоимость земли для данного ВРИ) ÷ (Базовая стоимость земли для сельскохозяйственного ВРИ)

Где базовая стоимость – это условная цена, установленная в реестре оценочных значений (РЕЗ) для каждой категории и ВРИ.

Пример расчёта

Если владелец участка меняет ВРИ с сельскохозяйственного на торгово‑развлекательный, то коэффициент увеличивается с 1,00 до 6,00, что напрямую влияет на размер налога и платы за изменение ВРИ.

Влияние нового закона 295‑ФЗ

С принятием закона от 31 июля 2025 г. № 295‑ФЗ (вступившего в силу 1 мартa 2026 г.) произошли следующие изменения:

• Уточнён перечень ВРИ, подлежащих обязательной переоценке. Теперь в реестр включены новые категории, такие как «умные города», «энергетические зоны» и «агро‑технопарки».
• Введён дифференцированный коэффициент для вспомогательных ВРИ. Если вспомогательный ВРИ отличается от основного, применяется отдельный коэффициент k_всп, который умножается на основной коэффициент.
• Плата за изменение ВРИ теперь рассчитывается по формуле:

Плата = (Оценочная стоимость участка) × kВРИ × kКорр × 0,01

где kКорр – корректирующий коэффициент, учитывающий срок владения, наличие обременений и региональные коэффициенты.

Порядок подачи заявления в Росреестр

1. Собрать пакет документов:
   • Копию свидетельства о праве собственности;
   • Технический план участка;
   • Экспертную оценку стоимости земли (по новому реестру 2026 г.);
   • Обоснование выбора нового ВРИ;
2. Заполнить форму заявления «Об изменении вида разрешённого использования» в личном кабинете Росреестра.
3. Оплатить государственную пошлину, рассчитываемую по формуле из пункта 5.
4. Ожидать решения (обычно 30 рабочих дней). При отказе возможно обжалование в суде.

Практические примеры

Пример 1. Сельскохозяйственный участок в Подмосковье

Площадь: 2 га (20 000 м²).
Базовая стоимость сельскохозяйственного ВРИ: 150 руб/м².
Текущий налоговый коэффициент: 1,00.
Годовой земельный налог = 0,1 % × (150 × 20 000) × 1,00 = 30 000 руб.

Пример 2. Перевод в рекреационный ВРИ

Тот же участок переводят в рекреационный вид (коэффициент 2,00).
Новый налоговый коэффициент = 2,00.
Налог = 0,1 % × (150 × 20 000) × 2,00 = 60 000 руб.
Плата за изменение ВРИ (по формуле 295‑ФЗ):

Плата = 150 × 20 000 × 2,00 × 1,00 × 0,01 = 60 000 руб.

(здесь kКорр = 1,00, т.к. участок в собственности более 3 лет).

Пример 3. Добавление вспомогательного ВРИ «парковка» к промышленному участку

Основной ВРИ – промышленный (k = 4,00).
Вспомогательный ВРИ – парковка (kвсп = 1,20).
Налог = 0,1 % × (Оценка) × 4,80.

Ошибки, которые часто допускают собственники

• Не учитывают вспомогательный коэффициент. При наличии вспомогательного ВРИ налог может возрасти на 10‑30 %.
• Подают заявление без актуальной оценки. Оценка по старому реестру может привести к отказу или увеличению платы.
• Игнорируют региональные корректировки; В некоторых регионах (например, Сибирь) применяется дополнительный коэффициент k_рег до 1,15.
• Не проверяют срок действия лицензий и разрешений. Если лицензия истекла, изменение ВРИ считается незаконным.

Коэффициент, определяемый по виду разрешённого использования земельного участка, – ключевой инструмент финансового регулирования в сфере земельных отношений. Он позволяет:

• Справедливо распределять налоговую нагрузку между различными видами использования;
• Оценивать экономическую эффективность перевода участка в иной ВРИ;
• Обеспечивать прозрачность расчётов при изменении ВРИ, что особенно важно после ввода в действие закона 295‑ФЗ.

Для успешного применения коэффициентов собственникам рекомендуется:

1. Регулярно проверять актуальность классификатора ВРИ и реестра оценочных стоимостей;
2. Консультироваться с лицензированными оценщиками и юристами, специализирующимися на земельном праве;
3. Тщательно готовить пакет документов для Росреестра, учитывая все новые требования 2026 года.

Только при соблюдении всех формальностей и точном расчёте коэффициентов можно избежать штрафов, лишних расходов и судебных споров.

Дата публикации: