19 апреля 2026 г., Ростовская область продолжает реализацию перехода на расчёт налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости. Ключевым элементом новой модели становится коэффициент кадастровой стоимости, который определяет, во сколько раз кадастровая оценка может отличаться от рыночной цены без последствий для собственника. Ниже разберёмся, что это за показатель, как его считают и почему он важен бизнесу и гражданам.
Что такое коэффициент кадастровой стоимости
В математике коэффициент — это числовой множитель, показывающий, во сколько раз одна величина превышает или меньше другой. В кадастровых отношениях коэффициент отражает степень отклонения кадастровой цены от рыночной:
- Коэффициент = 1 — кадастровая и рыночная цены совпадают;
- Коэффициент > 1 — кадастровая стоимость завышена;
- Коэффициент < 1 — кадастровая стоимость занижена.
В Ростовской области допустимый предел отклонения (т. н. граничный коэффициент) устанавливают региональные власти совместно с Росреестром и Федеральной кадастровой палатой.
Как рассчитывают коэффициент
Алгоритм выглядит так:
- Определяют кадастровую стоимость объекта по данным ГКН (единый государственный кадастр недвижимости).
- Проводят независимую оценку рыночной стоимости (отчёт аккредитованного оценщика, не старше 6 месяцев).
- Делят рыночную цену на кадастровую и получают коэффициент:
К = Рыночная цена ÷ Кадастровая цена - Сравнивают полученный К с граничным коэффициентом, утверждённым Правительством РО.
Пример расчёта
Предприятие владеет складским комплексом в Аксайском районе:
- Кадастровая стоимость: 45 000 000 ₽
- Рыночная оценка: 36 000 000 ₽
Коэффициент = 36 000 000 / 45 000 000 = 0,8
Если граничный диапазон в Ростовской области допускает отклонение ±20 % (коэффициент 0,8–1,2), то оспаривать кадастровую оценку нет смысла. Если же диапазон уже сужен до 0,9–1,1, компания вправе подать заявление на пересмотр.
Текущие изменения в Ростовской области
С 2026 года в регионе:
- Налог на имущество юридических лиц исчисляют только по кадастровой стоимости (отменили переходный коэффициент 0,2–0,8).
- Введён единый граничный коэффициент 0,85–1,15. Значение вне этого диапазона является основанием для снижения или повышения кадастровой оценки по заявлению заинтересованного лица.
- Срок подачи оспаривания сокращён с 6 месяцев до 3 месяцев с даты публикации результатов госкадастровой оценки.
Почему важно следить за коэффициентом
Для компаний завышенная кадастровая стоимость ведёт к росту налога на имущество (1,5–2 % от оценки), что увеличивает расходы. Для граждан это отражается на налоге на недвижимость и земельном налоге. В 2026 году в Ростове-на-Дону средний налог на торгово-офисные помещения вырос на 18 % именно из-за поднятия кадастровых коэффициентов.
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость
- Получить экспертный отчёт о рыночной цене у аккредитованного оценщика;
- Заполнить заявление в комиссию при Управлении Росреестра по РО (онлайн через Госуслуги или лично);
- Прикрепить к заявлению отчёт, правоустанавливающие документы и квитанцию о госпошлине (300 ₽ для юр. лиц);
- Дождаться решения в течение 30 календарных дней.
Коэффициент кадастровой стоимости — это не просто математическая величина, а экономический инструмент, который напрямую влияет на налоговую нагрузку собственников недвижимости. В Ростовской области его ужесточение до диапазона 0,85–1,15 делает актуальным своевременный контроль и, при необходимости, оспаривание кадастровой стоимости. Следите за публикациями регионального Росреестра и консультируйтесь с оценщиками, чтобы не переплачивать налоги.