Каждый продавец нежилого помещения (магазина‚ склада‚ гаража‚ офиса‚ машино-места) обязан отразить полученный доход в налоговой декларации 3-НДФЛ и указать корректный код дохода․ Ошибка в коде грозит уведомлением из ФНС‚ доначислением налога‚ пенями и штрафами․ В статье разберёмся‚ какой код применять в 2026 году‚ когда можно не платить НДФЛ и как грамотно заполнить декларацию․
Краткий ответ на главный вопрос
Для всех видов нежилой недвижимости (кроме жилых квартир и комнат) в 2026 году действует единый код дохода:
1512 — «Доходы от продажи иного недвижимого имущества»․
Он прописан в Приложении № 1 к Приказу ФНС России от № ЕД-7-11/903 (ред․ ) и актуален как для обычных граждан‚ так и для ИП‚ прекративших свою деятельность до момента продажи․
Когда нужно платить НДФЛ и когда — нет
Имущество не использовалось в бизнесе
- Срок владения 5 лет и более — налог 0 %‚ подавать декларацию не обязательно (ст․ 217․1 НК РФ)․
- Срок владения менее 5 лет — ставка 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн ₽ за год)‚ но можно применить имущественный вычет 1 млн ₽ либо уменьшить доход на расходы покупки․
Имущество использовалось в предпринимательской деятельности
Независимо от срока владения‚ продажа облагается НДФЛ по ставке 13 %․ Льготный 5-летний срок и вычет 1 млн ₽ не применяются (Письмо Минфина от № 03-04-05/54158)․
ИП на УСН
Если помещение числилось как «основное средство» и применялся УСН «Доходы минус расходы»‚ при продаже ИП должен включить доход в базу УСН․ Но если ИП к моменту продажи перестал быть ИП‚ применяется НДФЛ 13 % и код 1512․
Заполнение 3-НДФЛ пошагово
- Раздел 1 «Сведения о доходах» → строка 020 → код 1512․
- Раздел 2 «Доходы от продажи имущества»:
- 060 — дата приобретения;
- 070 — дата продажи;
- 080 — цена продажи из договора;
- 090 — кадастровая стоимость × 0‚7 (если цена ниже кадастровой);
- 100 — вычет 1 000 000 ₒ (код вычета 906) или расходы (код 903)․
- Приложение 1 (А): в строке 020 источник дохода — «Покупатель (Ф․ И․ О․)»․
- Приложение 7 (E1): при выборе вычета 906 или 903 проставляется код операции․
Пример расчёта
Ситуация: гражданин купил склад за 3 млн ₽ в 2022 году и продал за 3‚8 млн ₽ в 2026 году․ Срок владения — 4 года․ Помещение не использовалось в бизнесе․
- Доход = 3 800 000 ₽
- Вычет по расходам = 3 000 000 ₽ (код 903)
- Налог = (3 800 000 – 3 000 000) × 13 % = 104 000 ₽
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как правильно |
|---|---|---|
| Указан код 1510 или 1511 (вместо 1512) | ФНС требует уточнённую декларацию и пени | Код 1512 для всей нежилой недвижимости |
| Не отразили срок владения 5+ лет | Излишне уплаченный налог | Декларацию можно не подавать при соблюдении срока‚ либо подать заявление на освобождение |
| Использовали вычет 1 млн ₽ при бизнес-использовании | Доначисление НДФЛ‚ штраф 20 % | Использовать только фактические расходы (код 903) |
Отдельно об ИП и аренде
Если вы сдаёте помещение в аренду‚ то в 6-НДФЛ/3-НДФЛ применяется код 1402․ При продаже того же объекта код всё равно будет 1512․ Важно: если ИП не заявил ОКВЭД 68․20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом»‚ то арендный доход может быть переквалифицирован как доход физлица‚ а для продажи — код 1512 без изменений․
- Убедитесь‚ что помещение не числилось как основное средство ИП или не использовалось в бизнесе․
- Определите срок владения: если 5 лет и больше — налога нет‚ декларация не нужна․
- Если срок меньше 5 лет‚ подготовьте документы покупки и продажи для вычета по расходам․
- В программе «Декларация 2025» выберите код дохода 1512․
- Не забудьте сравнить цену продажи с 70 % кадастровой стоимости и применить наибольшую величину․
- Сдайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года‚ уплатите налог до 15 июля 2027 года․
Внимание! Данная статья подготовлена по актуальному законодательству на 19 апреля 2026 года․ Перед подачей декларации сверяйтесь с последними изменениями НК РФ и разъяснениями ФНС․