Продажа любой части недвижимости (квартиры, дома, дачи) в России облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), если имущество находилось в собственности продавца меньше установленного минимального срока. В таком случае в декларации 3‑НДФЛ необходимо указать специальный код дохода. В статье подробно рассматриваются:

• какие правила действуют в 2026 году;
• когда и какой код дохода указывать;
• как рассчитывать налоговую базу;
• какие вычеты и льготы могут уменьшить налог;
• пошаговая инструкция подачи декларации и уплаты налога.

Правовые основы (Налоговый кодекс РФ)

Согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ доходы от продажи недвижимости облагаються НДФЛ, если имущество находилось в собственности менее:

• трёх лет – в случае, когда квартира (или её доля) была приобретена в собственность до 1 января 2016 года;
• пяти лет – если объект был приобретён после 1 января 2016 года (в т.ч. в результате дарения, наследования, приватизации).

Для доли в квартире правила такие же: если срок владения долей менее минимального, налог уплачивается.

Какой код дохода указывать в декларации 3‑НДФЛ?

В декларации 3‑НДФЛ в графе «Код дохода» необходимо указать один из официальных кодов, предусмотренных Налоговым кодексом. Для доходов от продажи недвижимости (кроме ценных бумаг) применяется:

Код 18 – «Доходы от продажи имущества (за исключением ценных бумаг) и (или) доходы от иного имущества, полученные в результате его реализации».

Если продажа происходит в рамках единого договора (например, совместно с супругом), каждая из сторон указывает код 18 только за свою долю.

Расчёт налоговой базы

Налоговая база – разница между ценой продажи и стоимостью приобретения (включая расходы, подтверждённые документально).

1. Цена продажи – сумма, полученная по договору купли‑продажи (без учёта НДС, если он не применим).
2. Стоимость приобретения – то, сколько вы заплатили за долю (в т.ч. расходы на регистрацию, нотариальные услуги, комиссии банков).
3. Если у вас есть имуществеский налоговый вычет в размере 1 млн руб., его можно применить к сумме дохода (см. ниже).

Пример расчёта:

В данном примере налог не платится, потому что вычет полностью покрывает доход.

Имущественный налоговый вычет

Каждый налоговый резидент РФ имеет право на стандартный имущественный вычет в размере 1 млн рублей в год. Вычет может быть использован:

• при продаже единого объекта недвижимости (полной квартиры, дома);
• при продаже части (доли) недвижимости – вычет применяется к сумме дохода от продажи этой доли.

Важно: вычет предоставляется только один раз за налоговый период. Если в том же году вы уже использовали вычет (например, продали другую квартиру), повторно его получить нельзя.

Когда декларацию подавать?

Если вы обязаны уплатить НДФЛ (срок владения менее 3/5 лет и вы не воспользовались вычетом полностью), декларацию 3‑НДФЛ необходимо подать:

• в течение 30 календарных дней со дня получения дохода, но не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (если вы подаёте бумажную декларацию) или 30 июля (если подаёте электронно через ЛКНФ).

Если налог не начисляется (вычет покрывает доход полностью), декларацию подавать не требуется, но рекомендуется сохранить все документы (договор, акты, справки) в течение 5 лет.

Пошаговая инструкция заполнения 3‑НДФЛ

1. Соберите документы: договор купли‑продажи, выписку из ЕГРН, справки о расходах (регистрация, нотариат), документы, подтверждающие стоимость приобретения.
2. Определите налоговую базу: вычтите стоимость приобретения из цены продажи, учтите расходы.
3. Рассчитайте вычет: если у вас ещё нет использованного вычета в этом году, применяйте 1 млн руб.
4. Вычислите налог: 13 % от остатка (если вы – налоговый резидент). Для нерезидентов ставка 30 %.
5. Заполните форму 3‑НДФЛ:
   • Раздел «Доходы» → строка 210 – укажите Код 18.
   • Строка 211 – укажите полученную сумму (цена продажи).
   • Строка 212 – укажите стоимость приобретения.
   • Строка 213 – укажите налоговый вычет (если применяете).
   • Строка 214 – получите налоговую базу.
   • Строка 215 – укажите рассчитанный налог (13 %).
6. Подайте декларацию: через личный кабинет налогоплательщика (ЛКНФ) или в МФЦ/налоговую инспекцию.
7. Уплатите налог: в течение 30 дней с даты подачи декларации (если налог возник). Платёж можно произвести через онлайн‑банк, портал Госуслуг или в отделении банка.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить налог, если я продал долю, а покупатель оплатил только часть суммы?

Налог рассчитывается от фактически полученной суммы. Если часть оплаты ещё не получена, налог уплачивается только за полученную часть. Оставшуюся сумму следует учесть в следующем налоговом периоде.

Можно ли использовать вычет, если продажа происходит через наследника?

Да, если наследник является налоговым резидентом и продаёт наследуемую долю, он может воспользоваться вычетом при условии, что с даты смерти наследодателя прошло минимум 3 года (для недвижимости, приобретённой до ) или 5 лет (после ).

Какой код указывать, если я продаю долю в квартире, полученную в дар?

Для любой продажи доли, независимо от способа её получения (покупка, дар, наследство), используется Код 18. Главное – правильно указать стоимость приобретения (в случае дара – рыночную стоимость на момент получения).

Можно ли объединить несколько продаж долей в одну декларацию?

Да. Если у вас несколько сделок в одном налоговом году, все доходы указываются в одной декларации, но каждую сделку необходимо описать в отдельной строке (по коду 18) с указанием даты и суммы.

Как минимизировать налоговую нагрузку

• Воспользоваться имущественным вычетом – 1 млн руб. в год.
• Если вы владели долей более 3/5 лет – налог не начисляется.
• Продать долю в рамках семейного общего имущества (совместно с супругом), если один из супругов имеет неиспользованный вычет.
• Собрать подтверждающие документы о расходах, которые могут быть включены в стоимость приобретения (нотариат, регистрация, комиссии).

Код дохода от продажи доли в квартире, находящейся в собственности менее 3 лет, – 18. Налоговая база рассчитывается как разница между ценой продажи и стоимостью приобретения, с учётом расходов. Стандартный имущественный вычет в размере 1 млн руб. часто позволяет полностью избавиться от налоговой обязанности. Декларацию 3‑НДФЛ необходимо подать в срок, а налог уплатить до 30 дней с даты подачи, если он возник.

Соблюдая описанные правила и правильно заполняя декларацию, вы сможете избежать штрафов и лишних расходов.

Статья подготовлена на основе актуальной информации по состоянию на 19 апреля 2026 года.