Продажа недвижимости – одна из самых ответственных операций в предпринимательской деятельности․ С 2023‑го года в России действует закон о кассовой технике, и большинство предпринимателей обязаны использовать контрольно-кассовую технику (ККТ) при расчёте с покупателем․ Однако в сфере недвижимости существуют особые правила, которые позволяют частично или полностью освободиться от обязательного применения ККТ․

Общие требования к использованию ККТ

Согласно ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники», все организации и индивидуальные предприниматели (ИП), совершающие расчёты с физическими лицами, обязаны применять ККТ, если только они не подпадают под установленные законом освобождения․

Какие операции подпадают под обязательство?

• Продажа товаров и оказание услуг за наличные, банковские карты, электронные деньги;
• Получение авансовых и предоплатных сумм;
• Выдача чеков (в т․ч․ в электронном виде) покупателю․

Что считается «услугой» в контексте недвижимости?

Продажа квартиры, нежилого помещения, земельного участка – это не услуга, а передача права собственности․ Поэтому к такой операции применяются особые правила, отличные от обычных продаж товаров․

Когда ККТ не требуется при продаже недвижимости?

Существует несколько сценариев, при которых предприниматель может не использовать ККТ:

1. Освобождение по виду деятельности․ По пункту 7․1 Положения № 540‑н от освобождаются от применения ККТ организации и ИП, которые занимаются:
   • Продажей недвижимости, если сделка оформлена через нотариуса;
   • Осуществлением сделок по купле‑продаже, аренде, сдаче в лизинг недвижимости․
2. Продажа через нотариуса․ Если сделка заверяется у нотариуса, а расчёт производится банковским переводом (или иным безналичным способом), кассовый чек не требуется․
3. Продажа в рассрочку․ При получении денежных средств частями каждый платёж считается отдельной операцией, и если все они оформляются безналичными средствами, ККТ также не нужна․
4. Продажа за наличные․ Если продавец и покупатель договорились о расчёте полностью наличными, закон допускает оформление кассового чека только в том случае, если продавец не освобождён от ККТ․ В случае освобождения от ККТ чек не нужен․

Практический пример: ИП купил и продал нежилое помещение

В марте 2025 г․ ИП приобрёл нежилое помещение, а в апреле 2025 г․ продал его физическому лицу․ Расчёт был произведён наличными․

Что было сделано правильно?

• ИП оформил договор купли‑продажи, где указал реквизиты обеих сторон и объект недвижимости․
• Сделка была заверена нотариусом – это обеспечивает законность передачи права собственности․
• Поскольку ИП занимается продажей недвижимости, он подпадает под освобождение от ККТ по пункту 7․1 Положения № 540‑н․
• Счёт‑фактура и акт приёма‑передачи были оформлены в соответствии с Налоговым кодексом․

Что могло бы потребовать применения ККТ?

Если бы ИП не был освобождён от ККТ (например, если бы он также оказывал услуги по управлению имуществом), то при получении наличных средств от покупателя требовалось бы:

• Включить кассовый чек в систему ККТ;
• Указать в чеке все обязательные реквизиты (см․ ниже)․

Можно ли использовать чужую ККТ?

Да, в некоторых случаях предприниматель может применить чужую ККТ, если оформит договор агентского вознаграждения или договор комиссии с фирмой/ИП, у которых уже есть зарегистрированная ККТ․ При этом:

• Предмет договора – продажа недвижимости (или передача прав на её продажу);
• В договоре чётко указываются права и обязанности сторон, в т․ч․ порядок передачи денежных средств и выдачи чеков;
• Фирма‑оператор ККТ обязана вести журнал регистрации операций и передавать копии чеков продавцу‑агенту․

Важно помнить, что такой способ допустим только при условии, что обе стороны соблюдают налоговое законодательство и могут подтвердить факт передачи денег․

Какие реквизиты обязаны быть в кассовом чеке?

Если всё же требуется оформить чек (например, при отсутствии освобождения), в нём должны присутствовать следующие обязательные реквизиты:

1. Наименование (ФИО) продавца и покупателя;
2. Индивидуальный налоговый номер (ИНН) продавца (и покупателя, если он является ИП);
3. Сведения о предмете сделки – точный адрес недвижимости, кадастровый номер, площадь;
4. Сумма сделки (в рублях и копейках);
5. Дата и время операции;
6. Номер кассового чека (фискальный номер);
7. Наименование и реквизиты ККТ (серийный номер, модель);
8. Ставка НДС (обычно 0 % при продаже недвижимости, если НДС не облагается)․

Что делать при расчёте в рассрочку?

Если покупатель вносит предоплату или платит в рассрочку, каждый платёж считается отдельной операцией․ При этом необходимо:

• Для каждого поступления оформить отдельный чек (или электронный чек) с указанием суммы, даты и номера договора;
• В чеке указать, что это «платёж по договору купли‑продажи недвижимости в рассрочку»;
• Сохранять копии всех чеков в бухгалтерском учете и предоставлять их налоговой инспекции по запросу․

Как правильно оформить документы без ККТ?

Если ваша деятельность подпадает под освобождение от ККТ, рекомендуется оформлять следующие документы:

1. Договор купли‑продажи недвижимости․ Должен содержать полные реквизиты сторон, описание объекта, цену и порядок расчётов․
2. Акт приёма‑передачи․ Подписывается обеими сторонами в присутствии нотариуса․
3. Квитанция о получении наличных․ Если расчёт наличными, оформляйте простую расписку‑квитанцию, в которой фиксируется сумма, дата и подписи сторон․
4. Налоговая декларация․ До 30 апреля следующего года необходимо отразить доход от продажи недвижимости в декларации ИП (форма 3‑НДФЛ)․

Продажа недвижимости физическому лицу – процесс, регулируемый как гражданским, так и налоговым правом․ Основные моменты, которые необходимо помнить предпринимателю:

• Если вы продаёте недвижимость и сделка заверяется у нотариуса, вы освобождены от обязательного применения ККТ;
• При расчёте наличными без нотариального заверения необходимо оформить кассовый чек, указав все обязательные реквизиты;
• Для использования чужой ККТ требуется заключить агентский или комиссионный договор, в котором чётко прописаны права и обязанности сторон;
• При рассрочке каждый платёж оформляется отдельным чеком (или квитанцией), а все документы сохраняются в бухгалтерском учёте․

Соблюдая эти правила, вы избежите проблем с налоговыми органами и сможете проводить сделки с недвижимостью быстро и законно․

Дата публикации: