С действуют Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования город-курорт Сочи, утверждённые Решением гор-Собрания № 202 от 2010 года (с последующими изменениями).
Центральный элемент этих правил — Карта градостроительного зонирования. Она разделила всю территорию города (350 606 га) на функциональные зоны и установила для каждой градостроительный регламент, определяющий, что и где можно строить.
Структура документа
- Часть I. Порядок применения и внесения изменений в ПЗЗ.
- Часть II. Собственно Карта градостроительного зонирования (графическая часть).
- Часть III. Текстовые градостроительные регламенты по каждой зоне.
Границы территориальных единиц Сочи
| Район | Входящие сельские/городские округа | Кол-во населённых пунктов |
|---|---|---|
| Центральный | без сельских округов | — |
| Хостинский | Барановский, Раздольский | 14 |
| Лазаревский | Верхнелооский, Кировский, Кичмайский, Лытогский, Волковский | 35 |
| Адлерский | Краснополянский, Кудепстинский, Молдовский, Нижнешиловский | 31 |
Классификация зон на карте
Каждая зона обозначена своим цветом и индексом. Ниже — основные категории, которые вы найдёте на актуальных картах (обновлено ):
- Ж-1 … Ж-5 — зоны жилой застройки (разная этажность и плотность).
- П-1 … П-4 — зоны производственного назначения (лёгкая, средняя и тяжёлая промышленность).
- Р-1, Р-2 — рекреационные зоны (пляжи, парки, Большой Сочинский национальный парк).
- К-1 … К-4 — зоны курортно-оздоровительного назначения.
- Т-1, Т-2 — зоны транспортной инфраструктуры (аэропорт, припортовые территории, ЖД узлы).
- СЗ — зоны сельскохозяйственного использования.
- ООПТ, особо охраняемые природные территории (заповедник, заказники).
Как читать карту и находить параметры участка
- Шаг 1. Откройте официальную карту градостроительного зонирования (ранее «Архитектура Сочи»).
- Шаг 2. В строке поиска введите адрес или кадастровый номер.
- Шаг 3. Определите цвет зоны и её индекс (например, «Ж-3»).
- Шаг 4. В Части III ПЗЗ найдите соответствующий регламент и проверьте:
- максимальный процент застройки;
- разрешённую высотность;
- коэффициент плотности (К2);
- обязательные отступы от границ участка;
- ограничения по парковке, озеленению, объектам инфраструктуры.
Ключевые ограничения и особенности Сочи
Курортный фактор
Федеральный закон № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах…» и Закон Краснодарского края № 41-КЗ вводят округа горно-санитарной охраны (ОГСО).
На карте они показаны штриховкой. Внутри ОГСО:
- запрещены промышленные и складские объекты I и II классов опасности;
- снижены предельные параметры высотности (обычно ≤ 3 этажа в ОГСО-1).
Олимпийское наследие
После игр 2014 г. Имеретинская низменность и Красная Поляна получили отдельные зоны:
- Т-КП — туристско-рекреационная зона Красной Поляны;
- Т-ИН, транспортно-логистическая зона Имеретинки (порт, ж/д).
ООПТ и природоохранные зоны
Кавказский государственный природный биосферный заповедник и Большой Сочинский национальный парк выделены на карте красным цветом (индекс ООПТ-1).
На этих территориях строительство допускается только в исключительных случаях по согласованию с Минприроды РФ.
Как внести изменения в зонирование
Для перехода участка из одной зоны в другую необходимо:
- Подготовить проект планировки территории (ППТ) или проект межевания территории (ПМТ).
- Провести общественные слушания.
- Получить положительное заключение Главгосэкспертизы.
- Утвердить изменения Решением Сочинского городского Собрания.
Актуальные цифры и дедлайны 2026 года
- До действует мораторий на изменение зонирования для земель в пределах ОГСО-1 (постановление Правительства РФ № 991 + ПП № 1086).
- После 2026 г. планируется перевод части зон Ж-4 и Ж-5 в категорию ЖКК — «жилищно-курортный комплекс» с разрешённой высотой до 100 м при наличии инфраструктуры по майнерным тоннелям и фанатам.
Интерактивные сервисы
- ГИС «Недвижимость Сочи», онлайн-проверка зоны и параметров.
- Телеграм-бот @SochiPZZBot — введите кадастровый номер, получите PDF-выписку регламента.
- Личный кабинет застройщика на портале invest.sochi.ru.
Карта градостроительного зонирования — это не просто цветная схема, а юридический навигатор, который показывает, где можно построить отель, где — только коттедж, а где — нельзя ничего.
Зная её правила, вы избежите конфликтов с законом, сократите сроки согласований и получите максимум возможностей от инвестиций в главный курорт России.
Информация актуальна на 19 апреля 2026 г. При цитировании ссылка на официальный портал города Сочи и Решение гор-Собрания № 202 обязательна.