Налоговый вычет — это законный способ вернуть часть уплаченного подоходного налога (НДФЛ) за счёт расходов, связанных с покупкой недвижимости. С 2022 года в России действуют два основных вида вычетов, которые могут быть совмещены:

• Имущественный (ипотечный) вычет за покупку квартиры — возврат 13 % от стоимости самого объекта;
• Ипотечный вычет за уплаченные проценты по кредиту — возврат 13 % от суммы уплаченных процентов.

Ниже подробно рассматриваем, сколько именно можно вернуть, какие лимиты действуют в 2025‑2026 годах и как правильно оформить документ.

Основные лимиты, действующие в 2025‑2026 гг.

Важно: лимит в 2 млн ₽ относится к стоимости квартиры, а не к сумме, потраченному на её покупку (например, если объект стоит 2,5 млн ₽, вычет будет рассчитан только от 2 млн ₽).

Как рассчитывается возврат

Пример без ипотеки

1. Стоимость квартиры — 2 000 000 ₽.
2. Ставка НДФЛ — 13 % (для большинства налоговых резидентов).
3. Расчёт: 2 000 000 ₽ × 13 % = 260 000 ₽.
4. Если в течение года вы уплатили НДФЛ меньше 260 000 ₽, то вычет будет ограничен суммой фактически уплаченного налога. Оставшуюся часть можно перенести на последующие годы (не более чем на 3 года).

Пример с ипотекой

1. Стоимость квартиры — 2 000 000 ₽ → имущественный вычет 260 000 ₽.
2. Сумма уплаченных процентов по ипотеке за год — 1 200 000 ₽.
3. Ипотечный вычет: 1 200 000 ₽ × 13 % = 156 000 ₽.
4. Общий возврат за год: 260 000 ₽ + 156 000 ₽ = 416 000 ₽.
5. Если общая уплата НДФЛ за год составляет, скажем, 180 000 ₽, то в первый год вы получите только 180 000 ₽, а оставшиеся 236 000 ₽ можно перенести на 2‑й и 3‑й годы.

Сроки и правила переноса вычета

• Вы можете подать декларацию 3‑НДФЛ в течение трёх лет после года, в котором был совершен расход.
• Если в первый год вы уплатили меньше налога, чем сумма вычета, остаток переносится на следующий год, но суммарный перенос не может превышать три года.
• Перенос осуществляется автоматически, если в декларации указать «неполный вычет» и приложить подтверждающие документы.

Кому полагается вычет

Имущественный вычет предоставляется только налоговым резидентам РФ, у которых есть подтверждённый доход, облагаемый НДФЛ. Вычет может быть получен:

• самостоятельно (если квартира приобретена в единоличную собственность);
• совместно с супругом/супругой (каждый может претендовать на свою часть вычета, суммарно до 260 000 ₽ за объект).
• в случае, когда один из супругов не работает – возврат ограничен суммой уплаченного им НДФЛ за год.

Перечень документов, необходимых для подачи

1. Заполненная декларация 3‑НДФЛ за соответствующий налоговый год.
2. Копия паспорта (страница с фотографией).
3. ИНН.
4. Справка 2‑НДФЛ (или выписка из работодателя) о сумме уплаченного НДФЛ за год.
5. Документы, подтверждающие покупку:
   • Договор купли‑продажи (заверенный нотариусом);
   • Квитанция об оплате (банковский перевод, чек, выписка).
6. Для ипотечного вычета – справка банка о сумме уплаченных процентов за каждый год.
7. Если вы оформляете совместный вычет – копии паспортов и ИНН обоих супругов, а также брачное свидетельство.

Как подать заявление

С 2024 года подавать документы можно полностью онлайн через сервис Госуслуги:

1. Зарегистрируйтесь (или войдите) в личный кабинет.
2. Выберите раздел «Налоговый вычет при покупке недвижимости».
3. Загрузите сканы всех перечисленных выше документов.
4. Подтвердите отправку и дождитесь уведомления о статусе (обычно 1–2 мес., но в среднем к марту следующего года возврат уже поступает на банковскую карту).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если квартира куплена без ипотеки?

Да. В этом случае вы получаете только имущественный вычет — до 260 000 ₽ (13 % от стоимости до 2 млн ₽).

Что делать, если я уплатил НДФЛ только 100 000 ₽ в год, а вычет составляет 260 000 ₽?

Вы получите только 100 000 ₽ в текущем году. Оставшиеся 160 000 ₽ можно перенести на последующие два года, если в эти годы ваш налог будет выше.

Можно ли совместно использовать вычет супругов?

Да. Каждый из супругов имеет право на собственный имущественный вычет в размере до 260 000 ₽. При совместной покупке квартиры их «доли» могут суммироваться до 520 000 ₽, а при ипотеке дополнительно до 650 000 ₽ (260 000 ₽ + 390 000 ₽).

Какой срок давности у вычета?

Налоговый вычет можно получить только за три последних года после покупки. После этого срок давности истекает.

Можно ли получить вычет, если я не работаю?

Да, но возврат ограничен суммой НДФЛ, уплаченного за год. Если вы не платите налог (например, получаете доход без удержания НДФЛ), вычет будет невозможен до тех пор, пока не появятся налогооблагаемые доходы.

Перспективы изменения лимитов

В 2025‑2026 годах в СМИ обсуждалось предложение увеличить размер имущественного вычета в 2,5 раза (до 500 000 ₽). На момент написания статьи законопроект находится на стадии обсуждения в Государственной Думе, но пока официально лимит остаётся 260 000 ₽. Следите за новостями, чтобы воспользоваться более выгодными условиями в будущем.

При покупке квартиры в России вы имеете право вернуть часть уплаченного НДФЛ. При стоимости недвижимости до 2 млн ₽ и ставке налога 13 % максимальная сумма возврата составляет 260 000 ₽. При наличии ипотечного кредита к этой сумме добавляется до 390 000 ₽ за проценты, что в совокупности может дать до 650 000 ₽ на одного человека. Важно собрать правильный пакет документов, подать декларацию в течение трёх лет и помнить, что возврат ограничен фактически уплаченным налогом за каждый конкретный год.

Если вы планируете покупку квартиры в ближайшее время – начните готовить документы уже сейчас, а в случае наличия ипотеки следите за выписками банка, чтобы не упустить возможность получить максимальный налоговый вычет;

Статья составлена на основе открытых источников по состоянию на 19 апреля 2026 года.