При подготовке декларации 3-НДФЛ за 2025 год (подаётся до 30 апреля 2026 года) ключевой вопрос для продавца жилья — какую именно цифру считать «доходом от продажи»‚ от которого рассчитывать налог. Ниже пошагово разобраны все актуальные правила‚ действующие с учётом последних изменений 2024–2026 гг.
Определяем базу: три возможные величины
В декларации в строке 050 раздела 2 отражается налогооблагаемый доход. Им может быть наименьшая из трёх величин:
- Цена по договору купли-продажи (ДКП).
- 70 % от кадастровой стоимости (если кадастровая стоимость определена).
- Сумма‚ указанная в платёжных документах (при получении денег по частям‚ в рассрочку и т. д.).
Пример
ДКП — 5 000 000 ₽‚ кадастровая стоимость — 8 000 000 ₽. 70 % кадастровой = 5 600 000 ₽.
Базой налогообложения будет 5 600 000 ₽‚ поскольку она выше договорной цены.
Вычеты: как уменьшить базу
После выбора базы можно уменьшить её на один из двух взаимоисключающих вычетов:
- Имущественный вычет — 1 000 000 ₽ на весь объект (если доля продаётся отдельно‚ вычет пропорционален доле).
- Фактические расходы на покупку — подтверждаются договором‚ распиской‚ выпиской из ЕГРН‚ платёжными поручениями и т. д.
Пример
База 5 600 000 ₽ минус расходы 3 200 000 ₽ = 2 400 000 ₽ налогооблагаемого дохода.
НДФЛ: 2 400 000 × 13 % = 312 000 ₽.
Освобождение: когда налога нет
Продавец не указывает доход вообще‚ если выполняется хотя бы одно из условий:
- Владение квартирой ≥ 5 лет (для объектов‚ приобретённых после ).
- Владение ≥ 3 года‚ если жилье получено:
- по договору дарения от близкого родственника;
- в порядке наследования;
- приватизацией;
- по договору пожизненного содержания.
Исключение: при продаже единственного жилья в 2025 г. льготный срок сокращён до 3 лет (ФЗ от г.).
Заполняем 3-НДФЛ: где конкретно ставить сумму
Раздел 1. Доходы
Строка 010 — код дохода: 1510 (продажа недвижимого имущества).
Строка 030 — общая сумма доходов по кодам 1510 (без вычетов).
Раздел 2. Налоговая база
- 040, вычет 1 000 000 ₽ (или код 903 при выборе расходного вычета).
- 050 — налогооблагаемый доход (строка 030 – строка 040).
- 070 — налог к уплате: строка 050 × 13 % (или 15 % при доходе свыше 2‚4 млн ₽).
Пошаговый мини-алгоритм
- Найдите кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте Росреестра.
- Умножьте на 0‚7 и сравните с ценой по ДКП.
- Выберите максимальную из двух величин — она идёт в строку 030.
- Решите‚ что выгоднее: уменьшить на 1 000 000 ₽ либо на фактические расходы.
- Рассчитайте налог и отразите в строке 070.
- Подайте декларацию не позднее 30 апреля 2026 г. (при продаже в 2025 г.).
Частые ошибки
- Ошибка 1: указание только договорной цены‚ если кадастровая выше.
- Ошибка 2: использование одновременно двух вычетов (1 000 000 ₽ и расходов).
- Ошибка 3: забыть применить 0‚7 коэффициент к кадастровой стоимости.
Налогооблагаемый доход = MAX(цена по ДКП; 0‚7 × кадастровая стоимость) – вычет (1 млн ₽ или расходы).
НДФЛ = налогооблагаемый доход × 13 % (или 15 % при превышении 2‚4 млн ₽).
Следуйте этому алгоритму и указывайте корректную сумму дохода в декларации 3-НДФЛ — это позволит избежать доначислений и штрафов от налоговой.