Договор дарения недвижимости — один из самых распространённых способов передачи жилой площади от одного члена семьи к другому․ При оформлении такого договора часто возникает вопрос: какую стоимость указывать в договоре? Ответ на него важен как с точки зрения законодательства, так и с точки зрения налогообложения․

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие дарение недвижимости в России:

• Гражданский кодекс РФ (часть первая) – ст․ 572‑577 (право дарения, порядок оформления)․
• Налоговый кодекс РФ – ст․ 217, 218 (налог на доходы физических лиц, НДФЛ)․
• Федеральный закон от № 218-ФЗ «О нотариате» – порядок нотариального удостоверения договоров․
• Федеральный закон от № 152‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»․
• Поправки к Налоговому кодексу, принятые в 2025‑2026 гг․, предусматривающие 50 % скидку на нотариальные сборы при дарении между близкими родственниками․

Что считается «стоимостью» в договоре дарения?

В тексте договора дарения указывается «реальная стоимость объекта недвижимости» (рыночная стоимость)․ Это требование прописано в пункте 3 статьи 574 ГК РФ, где указано, что в договоре должна быть указана стоимость передаваемого имущества․

Почему стоимость важна?

1. Налоговый учет․ При дарении между близкими родственниками (супруги, родители‑дети, бабушки‑дедушки‑внуки) НДФЛ не взимается, но фиксированная стоимость используется для расчёта налогов в случае последующей продажи․
2. Нотариальный сбор․ Нотариальный сбор рассчитывается от стоимости недвижимости (по шкале, установленной законом)․ С 2025 года для близких родственников действует 50 % скидка от базовой ставки․
3. Регистрация прав․ При регистрации перехода права в Росреестре стоимость указывается в заявлении, что влияет на размер государственной пошлины․

Как правильно определить рыночную стоимость квартиры

Существует несколько методов оценки:

3․1 Самостоятельный расчёт

• Сравнительный метод – поиск аналогичных квартир в том же районе (по площади, состоянию, этажу, наличию балкона)․
• Учет поправочных коэффициентов (год постройки, ремонт, инфраструктура)․

3․2 Оценка независимого эксперта

Для большинства сделок рекомендуется привлечь лицензированного оценщика (член Росреестра)․ Оценка имеет юридическую силу и упрощает процесс в случае последующей проверки налоговыми органами․

3․3 Оценка по кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость публикуется в базе данных Росреестра․ Она может использоваться в качестве исходного показателя, однако часто ниже рыночной цены, поэтому в договоре обычно указывают более высокую оценку (не ниже кадастровой)․

Пример формулировки стоимости в договоре

§ 3․ Стоимость передаваемого имущества

Стоимость квартиры, находящейся по адресу: г․ Москва, ул․ Примерная, д․ 10, кв․ 45, составляет 5 000 000 (пять миллионов) рублей․
Стоимость определена на основании независимой оценки, проведённой лицензированным оценщиком ООО «Оценка‑Эксперт», акт оценки № 123 от ․

Если стороны решают указать стоимость ниже рыночной, это может вызвать вопросы у налоговых органов при последующей продаже квартиры (может считаться попыткой уклонения от уплаты налога)․ Поэтому рекомендуется указывать реальную стоимость․

Налоговые последствия при указании стоимости

Пошаговая инструкция по заполнению стоимости в договоре

1. Соберите данные о квартире: площадь, этаж, состояние, наличие отделки, дата постройки, кадастровый номер․
2. Определите рыночную стоимость: сравните с аналогичными объектами, обратитесь к оценщику, либо используйте онлайн‑сервисы (ЦИАН, Яндекс․Недвижимость) в качестве справки․
3. Получите оценочный акт: если привлекаете эксперта, получите письменный акт с подписью и печатью․
4. Сформулируйте пункт о стоимости в договоре: укажите полную сумму цифрами и прописью, укажите источник оценки․
5. Подготовьте необходимые документы для нотариуса: паспорт, ИНН, выписку из ЕГРН, оценочный акт, справку об уплате госпошлины (с учётом 50 % скидки)․
6. Подпишите договор у нотариуса․ Нотариус проверит корректность указания стоимости и рассчитаёт сбор․
7. Подайте заявление в Росреестр: в заявлении укажите стоимость, указанную в договоре, и приложите копию договора․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Можно ли указать в договоре стоимость ниже рыночной, чтобы снизить нотариальный сбор?

Технически стоимость в договоре может быть любой, но если она существенно ниже рыночной, налоговые органы могут признать сделку искусственно заниженной и потребовать доначисления НДФЛ, а также штраф․ Рекомендация – указывать реальную стоимость․

Вопрос 2: Что делать, если квартира находится в собственности нескольких человек?

Все собственники должны быть указаны в договоре, а стоимость делится пропорционально их долям․ Если даритель – единственный собственник, указываются его данные․

Вопрос 3: Как рассчитывается 50 % скидка на нотариальный сбор?

Ставка рассчитывается от стоимости квартиры по шкале, установленной Федеральным законом «О нотариате»․ После расчёта базовой суммы применяется 50 % скидка, если обе стороны являются близкими родственниками (по закону – супруг(а), родители, дети, бабушки‑дедушки, внуки)․

Вопрос 4: Нужно ли платить налог при продаже квартиры, полученной в дар?

Если с момента получения в дар прошло более 5 лет, НДФЛ при продаже не взимается независимо от стоимости․ Если срок менее 5 лет, налог рассчитывается от разницы между ценой продажи и стоимостью, указанной в договоре дарения․

Указание стоимости в договоре дарения квартиры между близкими родственниками – важный юридический шаг, от которого зависят налоговые обязательства и размер нотариального сбора․ Рекомендуется:

• Определять реальную рыночную стоимость с помощью независимого оценщика;
• Указывать полную сумму цифрами и прописью, указывая источник оценки;
• Воспользоваться 50 % скидкой на нотариальный сбор, предусмотренной законом;
• Сохранять все документы (оценочный акт, договор, квитанции) для возможных проверок․

Точное соблюдение этих рекомендаций позволит оформить дарение без рисков и сэкономить средства на пошлинах и налогах․

Статья подготовлена в соответствии с актуальными нормативными актами Российской Федерации на 2026 год․