Оформление сделки с земельным участком требует особого внимания к цене, которая будет указана в договоре. Слишком низкая сумма может вызвать вопросы у налоговой, а чрезмерно высокая — привести к переплате НДФЛ. Ниже разберёмся, какой минимальный порог допустим по закону, как его рассчитать и какие риски несут стороны при занижении цены.

Почему важна «правильная» цена участка

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
При продаже земельного участка продавец обязан уплатить 13 % с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение (п. 1 ст. 210, ст. 214.10 НК РФ).

Дополнительные соглашения об изменении цены.
Если после регистрации договора стороны подписывают дополнительное соглашение об уменьшении или увеличении цены, налоговые последствия пересматриваются:

• Уменьшение: налоговая может пересчитать НДФЛ исходя из кадастровой стоимости × 0,7 (если фактическая цена окажется ниже).
• Увеличение: продавец доплачивает НДФЛ по новой цене, покупатель — ничего, но налоговая может потребовать объяснения причин роста.

Как определить минимально допустимую цену

Кадастровая стоимость как «базовая планка»

С 2025 года действует правило: если цена в договоре меньше 70 % кадастровой стоимости (КС), то для целей НДФЛ используется именно 70 % КС (ст. 214.10 НК РФ).

Формула: Минимальная цена = КС × 0,7

Как узнать кадастровую стоимость

1. На сайте Росреестра через раздел «Справочная информация по объектам».
2. В выписке ЕГРН (заказывается онлайн или в МФЦ).
3. В кадастровом паспорте участка (если документ старого образца).

Пример расчёта

Кадастровая стоимость участка, 3 000 000 ₽.
Минимально допустимая цена в договоре: 3 000 000 ₽ × 0,7 = 2 100 000 ₽.

Что будет, если указать цену ниже 70 % КС

Для продавца.
Налоговая в любом случае «нанизует» доход на 2 100 000 ₽ (из примера выше) и потребует НДФЛ 13 % = 273 000 ₽ (если нет подтверждённых расходов).

Для покупателя.
При продаже в будущем он не сможет заявить вычет выше фактически уплаченной цены, что может привести к дополнительному НДФЛ.

Исключения и особые случаи

• Участки без кадастровой стоимости (редко, но встречается в новых посёлках) — минимальной цены нет, но налоговая может потребовать отчёт об оценке.
• Долевая продажа — 70 % КС делится пропорционально доле.
• ИП на УСН или ПСН, НДФЛ не платится, но кадастровая проверка всё равно проводиться при продаже физлицу.

Пошаговый алгоритм оформления сделки с «безопасной» минимальной ценой

1. Запросить кадастровую стоимость (см. раздел 2.2).
2. Рассчитать 70 % КС и округлить до рублей.
3. Сравнить с желаемой ценой. Если реальная цена ниже — либо поднимите до 70 % КС, либо будьте готовы к НДФЛ от «виртуального» дохода.
4. Указать цену в договоре, не забыв прописать порядок расчётов и сроки.
5. Сдать договор в Росреестр в течение 5 дней после подписания (п. 1 ст. 131 ЗК РФ).

Ответы на популярные вопросы

Вопрос 1: Можно ли указать символическую цену, например 10 000 ₽?

Нет. Налоговая автоматически применит 70 % КС, и продавец заплатит налог как будто получил доход в этом размере.

Вопрос 2: Что если кадастровая стоимость сильно завышена?

Можно оспорить. Обратиться в комиссию по КС при Росреестре или в суд. До вступления решения в силу минимальная цена рассчитывается по старой КС.

Вопрос 3: Какие документы подтвердят расходы и уменьшат НДФЛ?

• ДКП при покупке этого участка.
• Чеки/платёжки за ремонт инженерии, если участок был без подведённых коммуникаций (в судебной практике иногда признаются).