В 2026 году вопрос о размере налогового вычета при покупке жилья стал особенно актуальным: рост цен на недвижимость существенно «съел» реальную поддержку, которую граждане получают через возврат НДФЛ. Депутаты и эксперты сходятся во мнении: существующий лимит устарел и требует срочного пересмотра.
Действующий лимит в 2026 году
На сегодняшний день (19 апреля 2026 г.) в России действуют следующие ограничения на имущественный налоговый вычет:
- 2 000 000 ₽ – максимальная сумма, с которой можно вернуть 13 % НДФЛ при покупке квартиры, комнаты, дома или доли.
- 3 000 000 ₽ – дополнительный лимит для процентов по ипотеке.
То есть максимально гражданин может вернуть:
- 260 000 ₽ – за само жилье (2 000 000 × 13 %);
- 390 000 ₽ – за ипотечные проценты (3 000 000 × 13 %).
Эти суммы «заморожены» с 2008 года и не индексировались.
Почему лимит считается устаревшим
Цены выросли в 2,5–3 раза
Средняя цена «однушки» в Москве превысила 14 млн ₽, в Санкт-Петербурге – 9 млн ₽. Даже в крупных миллионниках покупка новой квартиры редко опускается ниже 4–5 млн ₽. Следовательно, налоговый вычет покрывает не более 30–50 % стоимости квадратных метров.
Процесс возврата затянут
Чтобы получить 260 000 ₽, человек должен заработать официально 2 млн ₽ после выплаты НДФЛ. При средней зарплате 80–90 тыс. ₽ на руки это занимает 3–4 года.
Что предлагают в Госдуме
Законопроект «Справедливой России, За правду»
Сергей Миронов и его фракция внесли в Госдуму законопроект, предусматривающий:
- увеличение базового лимита до 5 000 000 ₽;
- индексацию лимита ежегодно на коэффициент роста цен на жилье;
- сохранение права многократного получения вычета до достижения общего лимита.
Таким образом, максимальный возврат по НДФЛ вырастет до 650 000 ₽ (5 000 000 × 13 %).
Позиция Минфина и Правительства
В настоящее время федеральный бюджет терпит дефицит; Минфин осторожно относится к расходам. Однако ведомство готово обсуждать повышение лимита, если будет найдено дополнительное финансирование за счёт роста налоговой базы (например, от НДФЛ с высоких доходов).
Какие риски и выгоды могут быть у повышения
Потенциальные выгоды
- Сдерживание роста цен. Увеличение спроса от покупателей с возмещением НДФЛ может частично компенсироваться ростом предложения и льготной ипотекой.
- Поддержка семей с детьми. Расширение жилищного вычета позволит многим семьям улучшить условия и переехать в более просторное жильё.
- Рост налоговой дисциплины. Больше граждан станут получать «белые» доходы, чтобы воспользоваться вычетом.
Возможные риски
- Дополнительная нагрузка на бюджет. При полном запросе всех заявителей расходы бюджета могут вырасти на 250–300 млрд ₽ ежегодно.
- Краткосрочный рост цен. Продавцы могут «закладывать» ожидаемый вычет в цену недвижимости, что обострит доступ проблемных категорий.
Что делать потенциальному покупателю прямо сейчас
- Не дожидаться изменений. Если вы собираетесь покупать жильё в 2026 г., подайте заявление на вычет по действующим правилам. Любое повышение лимита, скорее всего, будет действовать с даты вступления закона в силу и не распространится задним числом.
- Учитывайте региональные программы. Ряд субъектов доплачивает по 100–200 тыс. ₽ молодым семьям и семьям с детьми – это дополняет федеральный вычет.
- Следите за новостями. До конца весенней сессии 2026 г. Госдума планирует рассмотреть законопроект во втором чтении. В случае принятия новый лимит может вступить с 01 января 2027 г.
На 19 апреля 2026 года налоговый вычет при покупке недвижимости остаётся на уровне 2 млн ₽ плюс 3 млн ₽ на ипотечные проценты. Однако экономическая реальность делает этот лимит архаичным: он покрывает меньше половины средней стоимости квартиры. Инициатива «Справедливой России» о повышении до 5 млн ₽ — шаг к восстановлению справедливости, но окончательное решение зависит от бюджетных возможностей и политической воли.
Совет: оформляйте вычет сейчас, не откладывая на неопределённое будущее — а при повышении лимита сможете получить дополнительную компенсацию по остатку базы.