В 2026 году российские налогоплательщики могут уменьшить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры‚ дома‚ земельного участка или другой недвижимости. Ниже разберёмся‚ какие именно вычеты доступны‚ в каких случаях они применяются и как оформить возврат налога.
Почему возникает налог при продаже
Если вы продали недвижимость дороже‚ чем купили‚ возникает облагаемая база по НДФЛ. Ставка зависит от суммы дохода:
- 13 % — до 2‚4 млн рублей включительно;
- 15 % — на превышение свыше 2‚4 млн рублей (прогрессивная шкала 2026 г.).
Основные виды вычетов при продаже
Имущественный вычет в размере 1 000 000 ₽
По пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 рублей за один налоговый период. Подходит‚ когда:
- недвижимость находилась в собственности менее минимального срока (3 года для подаренного/наследованного имущества‚ 5 лет, купленного после );
- не сохранились документы о расходах на покупку.
Вычет в размере фактических расходов на приобретение
Если у вас есть договор купли-продажи‚ платёжные поручения‚ чеки‚ можно уменьшить доход на сумму фактически понесённых затрат (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Пример:
- Купили квартиру за 4 500 000 ₽ в 2023 г.‚ продали за 5 200 000 ₽ в 2026 г.
- Налогооблагаемая база: 5 200 000 – 4 500 000 = 700 000 ₽.
- НДФЛ: 700 000 × 13 % = 91 000 ₽.
Если бы применяли только вычет 1 000 000 ₽‚ налог был бы (5 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 546 000 ₽. Разница очевидна.
Комбинирование вычетов при дарении
Если квартиру подарили‚ а налог на дарение уже уплачен‚ то при последующей продаже можно:
- засчитать уплаченный налог на дарение в счёт НДФЛ от продажи (письмо Минфина от № 03-04-05/87515);
- использовать вычет 1 000 000 ₽ или расходы дарителя‚ если они документированы (ст. 220 НК РФ‚ п. 18).
Минимальный срок владения: когда налог не платится
| Основание приобретения | Минимальный срок владения | Налог в 2026 г. |
|---|---|---|
| Дарение/наследование от близкого родственника | 3 года | 0 ₽‚ если срок прошёл |
| Приватизация | 3 года | 0 ₽‚ если срок прошёл |
| Покупка после | 5 лет | 0 ₽‚ если срок прошёл |
Как подать декларацию и получить вычет
- До 30 апреля 2027 года подайте 3-НДФЛ за 2026 год через портал Госуслуг или лично в ИФНС.
- Прикрепите:
- договор купли-продажи 2026 г.;
- документы на расходы (ДКП 2023 г.‚ платёжки);
- квитанцию об уплате налога при дарении (если применяется зачёт);
- заявление на вычет по форме КНД 1150058.
- Получите возврат переплаты на расчётный счёт в течение 4 месяцев после проверки.
Упрощение процедуры к 2026 году
С 2026 года Минцифры запускает новый сервис «Налоговый вычет» на Госуслугах. Он:
- автоматически подтянет ЕГРН-данные‚ кадастровую стоимость‚ информацию о расходах из банков;
- сформирует 3-НДФЛ в пару кликов;
- позволит подать заявление на возврат без визита в налоговую.
Частые ошибки и советы
Ошибка 1: Использовать 1 000 000 ₽‚ когда есть документы о более крупных расходах.
Совет: Всегда сравнивайте‚ что выгоднее, фиксированный вычет или расходы.
Ошибка 2: Забыть зачесть налог на дарение.
Совет: Укажите сумму уплаченного НДФЛ в строке 090 3-НДФЛ.
Ошибка 3: Продать до истечения минимального срока и не подать декларацию.
Совет: Даже если налог 0 ₽‚ декларация обязательна.
В 2026 году физическое лицо может применить:
- вычет 1 000 000 ₽‚ если нет документов о расходах;
- вычет в размере фактических расходов на покупку‚ ремонт‚ проценты по ипотеке;
- зачёт уплаченного налога при дарении;
- льготу по минимальному сроку владения: 3 или 5 лет.
Новый сервис на Госуслугах упростит оформление‚ но важно заранее собрать документы и правильно выбрать тип вычета. Тогда продажа квартиры пройдёт без лишних переплат в бюджет.