Каждый, кто впервые покупает недвижимость, задаётся вопросом: «С какой суммы мне нужно заплатить налог при покупке квартиры?» Краткий и главный ответ — никакой. Покупатель квартиры в России не уплачивает НДФЛ при совершении сделки. Однако важно не путать два разных события:
- покупка — когда вы становитесь собственником;
- продажа, когда вы выступаете продавцом и, возможно, обязаны заплатить НДФЛ.
Ниже подробно разберёмся, что именно происходит с налогообложением при покупке жилья в 2026 году, какие документы нужны и как можно вернуть до 1,1 млн рублей за счёт налогового вычета.
Покупка квартиры: налог платит продавец
При заключении договора купли-продажи:
- Покупатель уплачивает только государственную пошлину 2 000 руб. за регистрацию перехода права.
- Продавец может уплатить НДФЛ 13 % или 15 % с разницы между ценой продажи и ценой покупки, если владел квартирой менее минимального срока (3 или 5 лет).
Пример:
Вы купили квартиру за 2 млн руб., а спустя год продали за 3,5 млн руб. Налогооблагаемая база, 1,5 млн руб., НДФЛ — 195 000 руб. (при ставке 13 %).
Что покупатель получает: право на имущественный вычет
Размер вычета за покупку
| Тип расходов | Лимит вычета, руб. | Возврат НДФЛ, руб. |
|---|---|---|
| Стоимость квартиры | 2 000 000 | 260 000 |
| Проценты по ипотеке | 3 000 000 | 390 000 |
| 5 000 000 | 650 000 |
Важно: если квартира стоит меньше 2 млн руб., вычет ограничивается фактической ценой. Например, при покупке за 1,5 млн руб. вернёте 195 000 руб.
Кто может получить вычет в 2026 году
- Российские налоговые резиденты (находились в РФ ≥ 183 дней за год).
- Официально трудоустроенные и платящие НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе > 5 млн руб.).
- Вычет можно оформить только после регистрации права собственности (для новостроек, после подписания акта приёма-передачи);
Как рассчитать сумму к возврату: калькулятор
Формула:
Сумма к возврату = (Минимум(фактическая цена; 2 000 000) + проценты по ипотеке до 3 000 000) × 0,13
Пример расчёта с ипотекой
- Цена квартиры: 4 000 000 руб.
- Проценты за весь срок: 2 500 000 руб.
- Вычет: (2 000 000 + 2 500 000) × 0,13 = 585 000 руб.
Пошаговая инструкция: как получить вычет онлайн в 2026 году
Шаг 1. Подготовьте документы
- Договор купли-продажи или ДДУ + акт приёма-передачи.
- Свидетельство о регистрации права (выписка из ЕГРН).
- Платёжные документы: выписка из банка, чеки, расписки.
- Справка 2-НДФЛ за предыдущий год от работодателя.
- Ипотечный договор и справка о процентах (если брали ипотеку).
Шаг 2. Заполните декларацию 3-НДФЛ
Воспользуйтесь Личным кабинетом налогоплательщика на сайте www.nalog.ru или программой «Декларация 2025». С 2024 года доступен автоматический импорт данных из ПФР и ФНС.
Шаг 3. Подайте заявление
Выберите способ:
- Онлайн через ЛКН (подпись ЭЦП).
- Контактный центр МФЦ или ИФНС по месту регистрации.
Шаг 4. Получите возврат
- 3 месяца — камеральная проверка.
- 1 месяц — перечисление денег на карту или счёт.
Особые случаи и нюансы
Покупка доли или долевого участия
Налоговый вычет распространяется на доли, но лимит 2 млн руб. делится между всеми покупателями пропорционально долям.
Покупка у родственников
Вычет не предоставляется, если квартира куплена у супруга, родителей, детей, братьев/сестёр.
Переход на новые правила после
Если вы уже использовали вычет до 2014 года, повторно получить остаток нельзя, даже если ранее вычет был < 2 млн руб.
Совмещение с материнским капиталом
На сумму материнского капитал вычет не начисляется. Например, квартира стоит 3 млн руб., из них 500 тыс. — маткапитал. База для вычета = 2,5 млн руб.
Краткий FAQ
Нужно ли платить НДФЛ при покупке квартиры?
Нет. Налог платит продавец при продаже, а покупатель получает право на вычет.
Можно ли получить вычет, если купил квартиру в ипотеку без первоначального взноса?
Да. Главное, фактическая оплата процентов и регистрация права собственности;
Как быстро вернуть деньги?
За 4 месяца: 3 мес. на проверку + 1 мес. на перечисление. При подаче в январе деньги получите в мае.
Покупая квартиру в 2026 году, вы не платите налог, а наоборот — имеете право вернуть до 650 000 руб. за покупку и ещё до 390 000 руб. за ипотечные проценты. Чтобы всё получить:
- Зарегистрируйте право собственности.
- Соберите пакет документов.
- Подайте 3-НДФЛ онлайн в Личном кабинете ФНС.
- Дождитесь возврата на карту.
Главное: не путайте налог при покупке (его нет) и налог при продаже (может быть 13 % или 15 %). Всё остальное — вопрос правильного оформления документов и своевременной подачи заявления.