Сделка по продаже квартиры может обернуться неожиданным налогом, если не знать правил минимального срока владения․ В 2026 году действуют обновлённые нормы Налогового кодекса РФ, которые существенно отличаются в зависимости от того, как именно вы получили недвижимость․ Ниже ― полный разбор сроков, исключений и пошаговых советов․

Базовое правило 2026 года

Если вы продаёте квартиру после , то уплачивать НДФЛ (13 % или 15 %) не придётся, если один из двух сроков уже выдержан:

• Минимум 5 лет ― для квартир, купленных за деньги по договору купли-продажи, ДДУ, мене и пр․
• Минимум 3 года ― для объектов, полученных:
  • по наследству (от родственников или нет);
  • в дар от близкого родственника (супруг, родители, дети, братья/сёстры, дед/бабка, внуки);
  • в результате приватизации;
  • по договору пожизненного содержания;
  • в рамках переселения из ветхого жилья или реновации․

Для всех остальных случаев действует «длинный» 5-летний барьер․

Как точно считают срок

Главное ― дата регистрации права собственности в ЕГРН, а не дата договора или фактического вселения:

1. Купили квартиру по ДДУ․ Срок идёт с момента регистрации права собственности после сдачи дома, а не с момента подписания ДДУ․
2. Приобретали долями․ Отсчёт начинается с первой доли: если вы оформили 1/3 в 2020 году, а остальные 2/3 в 2023-м, то при продаже всей квартиры в 2026-м срок считается с 2020 года․
3. Получили по наследству․ Датой начала служит день смерти наследодателя, даже если свидетельство о праве получено позже․
4. Приватизация․ Счёт идёт с даты регистрации права собственности в ЕГРН․

Что такое «непрерывное владение»

Налоговая считает владение непрерывным, если между датой приобретения и продажи нет ни одного дня без права собственности․ Пример:

• Вы купили квартиру → продали = менее 3 полных лет, значит 13 % НДФЛ․
• Вы купили → продали = ровно 3 года, налог платить не нужно․

Изменения и последние новости

В 2025-2026 гг․ Госдума одобрила законопроект, который с 2026 года сохраняет «льготный» 3-летний срок для наследства, дарения и приватизации․ Попытки ЛДПР сократить общий срок до 3 лет для всех объектов были отклонены: пятилетний барьер остаётся․

Как избежать налога, если срок «не дотягивает»

Если 3 или 5 лет ещё не прошли, можно применить вычеты:

1. Имущественный вычет в 1 000 000 ₽․ Вычитается из цены продажи, остаток облагается 13 % или 15 %․
2. Документальные расходы․ Если есть чеки, договоры, квитанции о покупке, ремонте, ипотечных процентах – можно вычесть все подтверждённые затраты․

Пример:

• Продали квартиру за 4 500 000 ₽, купленную 2 года назад за 3 800 000 ₽ + 200 000 ₽ ремонт․
• Налог: (4 500 000 – 3 800 000 – 200 000) × 13 % = 65 000 ₽․
• Если бы вычетов не было: (4 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 455 000 ₽․

Пошаговый алгоритм продавца

1. Проверьте ЕГРН-выписку ― дата регистрации права․
2. Определите основание получения ― купля, дар, наследство, приватизация․
3. Сравните срок ― 3 или 5 лет․
4. Если срок подошёл → продавайте без налога и декларации․
   Если срок не подошёл → рассчитайте вычеты и налог․
5. Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, если налог всё-таки есть․

Важно: правила могут меняться․ Перед сделкой сверяйтесь с актуальной редакцией НК РФ или консультируйтесь с юристом․