С 1 января 2025 года в России законодательно обязали всех собственников жилья, сдающих квартиры в аренду, регистрировать договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). Незаконная сдача квартиры теперь карается не только административным, но и уголовным преследованием в ряде случаев. Ниже — подробный разбор того, какие штрафы и санкции грозят владельцу, какие документы нужно оформить и что делать, если проверка уже началась.
Что считается «незаконной сдачей» квартиры
Незаконной считается любая передача жилого помещения во временное владение и пользование без соблюдения обязательных требований законодательства. К ним относятся:
- отсутствие письменного договора найма (достаточно простой формы, но обязательно в письменном виде);
- отсутствие регистрации договора в Росреестре (обязательно при сроке аренды от 1 года и более);
- отсутствие уведомления в УФМС о проживающих иностранцах;
- сдача квартиры без постановки на учёт в налоговую и уплаты НДФЛ (13 % от дохода).
Размеры штрафов в 2026 году
Административная ответственность (КоАП РФ)
| Нарушение | Статья КоАП | Штраф для физлиц | Штраф для ИП | Штраф для юрлиц |
|---|---|---|---|---|
| Сдача без регистрации договора | ч.1 ст.19;7.5-1 | 2 000 – 5 000 ₽ | 10 000 – 20 000 ₽ | 50 000 – 100 000 ₽ |
| Скрытие дохода от аренды | ст.15.6 + НК (ст.122) | 20 % от неуплаченного налога, но не менее 1 000 ₽ | 20 % + пени | 20 % + пени |
| Нарушение миграционного учёта | ст.19.27 | 2 000 – 4 000 ₽ | 40 000 – 50 000 ₽ | 400 000 – 500 000 ₽ |
Уголовная ответственность (УК РФ)
Если владелец получает от сдачи квартиры свыше 1,5 млн рублей за налоговый период и при этом уклоняется от уплаты налогов в особо крупном размере, может быть возбуждено уголовное дело по ст.198 УК РФ:
- штраф — от 100 000 до 300 000 ₽;
- арест на до 6 месяцев;
- либо лишение свободы до 1 года.
Как легализовать сдачу квартиры за 5 шагов
- Составьте договор найма (можно типовой скачать на сайте Росреестра).
- Зарегистрируйте договор через МФЦ или Госуслуги (если срок 1 год+).
- Подайте уведомление о сдаче жилья в найм в ИФНС (форма 3-НДФЛ).
- Если арендаторы — иностранцы, уведомьте УФМС в течение 3 дней после вселения.
- Оплатите НДФЛ 13 % ежеквартально или включите доход в годовую декларацию.
Пошаговая инструкция по уплате налога через Госуслуги
Авторизуйтесь на gosuslugi.ru.
Перейдите в раздел «Налоги и финансы → Подача деклараций 3-НДФЛ».
Заполните форму: укажите доход, источник (аренда), реквизиты договора.
Сгенерируйте декларацию, подпишите ЭЦП.
Получите квитанцию и оплатите налог онлайн или через любой банк.
Что делать, если уже пришёл «письмо счастья» от налоговой
- Не игнорируйте уведомление: срок ответа — 5 рабочих дней.
- Пригласите бухгалтера или юриста для расчёта долга и пени.
- Подайте уточнённую декларацию 3-НДФЛ, уплатите недоимку и пени.
- Подайте заявление о несогласии, если начисления кажутся завышены.
- При необходимости — судебное оспаривание (срок 3 месяца).
Частые ошибки арендодателей
- «Устная договорённость», штраф от 2 000 ₽.
- Принятие оплаты только наличными без чека — риск стать фигурантом проверки.
- Размещение объявлений на Авито без ИНН — данные переданы в ФНС с 2025 года.
- Сдача «по доверенности» без права субаренды, договор может быть признан недействительным.
Краткий FAQ
Вопрос: Можно ли не регистрировать договор при аренде на 11 месяцев?
Ответ: Можно, если договор заключён ровно на 11 месяцев и не содержит опции пролонгации. Однако доход всё равно нужно декларировать.
Вопрос: Какой штраф, если я сдаю комнату в двушке, а не всю квартиру?
Ответ: Тот же — КоАП не различает комнату и квартиру. Нарушение формально одинаково.
Вопрос: Что будет, если игнорировать требование налоговой?
Ответ: Доначисление налога + пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки + штраф 20 %. При сумме долга свыше 900 000 ₽ — уголовное дело.
Незаконная сдача квартиры в 2026 году обходится дороже, чем официальное оформление. Максимальный совокупный штраф может превысить 500 000 ₽, при уголовной статье — до 1 года лишения свободы. Чтобы спать спокойно, оформите договор, зарегистрируйте его при необходимости, подайте декларацию 3-НДФЛ и оплатите 13 % налог. Тогда аренда станет не только доходным, но и безопасным бизнесом.