Ключевой вопрос, который волнует большинство продавцов недвижимости: придётся ли платить налог, если цена сделки равна или меньше 1 000 000 рублей? Ответ — в большинстве случаев нет, но есть важные нюансы, которые мы разберём ниже.
Базовые правила 2026 года
- Обязанность уплачивать НДФЛ (налог на доходы физических лиц) возникает только при наличии дохода от продажи.
- Доход рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой покупки (если есть документы) либо как цена продажи минус 1 000 000 рублей при использовании имущественного вычета.
- Если вы продаёте квартиру после минимального срока владения (3 или 5 лет), налог и декларация не требуются вовсе.
- Ставка НДФЛ для резидентов РФ — 13 %, для превышения дохода свыше 2,4 млн руб. действует повышенная ставка 15 %.
Когда квартира до 1 млн руб. не облагается налогом
- Цена продажи ≤ 1 000 000 руб.
Налоговая база становится нулевой при применении имущественного вычета в 1 млн руб. (см. НК РФ, ст. 220). - Квартира получена по наследству, дару или приватизации
Минимальный срок владения уже 3 года. Если 3 года прошли, налога нет даже при цене выше 1 млн руб. - Отсутствует прибыль
Если вы продаёте квартиру по цене, равной или ниже ваших расходов на её покупку, налоговая база также становится нулевой, независимо от лимита в 1 млн руб;
Когда налог может возникнуть
| Условие | Нужно ли платить налог? | Комментарий |
|---|---|---|
| Цена продажи 850 000 руб., документов о покупке нет, владение 1 год | Нет | Применён вычет 1 млн руб., налоговая база < 0, декларацию 3-НДФЛ всё равно подавать. |
| Цена продажи 950 000 руб., квартира была куплена за 600 000 руб. (есть документы), владение 2 года | Нет | Можно выбрать вычет 1 млн руб. или расходы 600 000 руб. В обоих случаях налога не будет. |
| Цена продажи 1 200 000 руб., квартира получена даром, владение 2 года | Да, 13 % × (1 200 000 – 1 000 000) = 26 000 руб. | Минимальный срок 3 года не прошёл, применяется вычет 1 млн руб. |
Пошаговый алгоритм продавца
- Определить срок владения.
Если квартира куплена после — 5 лет для обычных сделок, 3 года — для наследства, дара, приватизации. - Сравнить цену продажи и кадастровую стоимость × 0,7.
Налоговая берёт максимальное из этих двух значений, если цена в договоре занижена. - Вычесть расходы или 1 млн руб.
Нельзя суммировать оба вычета: выбирается наиболее выгодный вариант. - Подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Оплатить налог до 15 июля.
Как законно снизить налог
- Ждать минимального срока владения. Лучший способ полностью избежать налога и декларации.
- Сохранять все чеки, договоры, акты приёма-передачи. Они позволят заявить вычет «доход минус расходы».
- Объединить несколько объектов в одной декларации. Например, если в одном году продаются квартира и гараж, вычет 1 млн руб. распространяется на суммарный доход.
- Использовать право на имущественный вычет при покупке нового жилья; Возвращает до 260 000 руб. от уплаченного НДФЛ.
Частые вопросы
Нужно ли подавать декларацию, если цена продажи 900 000 руб.?
Да, даже при нулевом налоге вы обязаны подать 3-НДФЛ и приложить документы, подтверждающие нулевую базу.
Какие документы подтверждают расходы?
Договор купли-продажи, платёжные поручения, квитанции, выписка из ЕГРН, акт приёма-передачи.
Что будет, если не заплатить?
Штраф 20 % от суммы налога + пени, а при умышленном занижении базы — 40 %.
Продажа квартиры до 1 000 000 рублей в 2026 году в большинстве случаев не приводит к уплате налога благодаря имущественному вычету. Однако декларацию 3-НДФЛ придётся подать, если вы не дотянули до минимального срока владения. Подготовьте документы заранее, выберите выгодный вариант вычета и не пропустите сроки.