Кратко о главном

С ставка НДФЛ при продаже недвижимости остаётся 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов.
Однако продать новый дом можно без налога, если соблюдены минимальные сроки владения и правильно оформлены вычеты. Ниже, пошаговая инструкция по расчёту и легальной оптимизации налога.

Содержание

1. Минимальный срок владения новым домом
2. Ставка НДФЛ в 2026 году
3. Кто полностью освобождён от налога
4. Как уменьшить налог: два законных способа
5. Особенности продажи между супругами
6. Сроки подачи декларации и уплаты налога
7. Чек-лист продавца нового дома

Минимальный срок владения новым домом

Три года освобождения от НДФЛ

• Дом получен в наследство, в дар от близкого родственника или по договору пожизненного содержания.
• Дом стал собственностью до .
• Право собственности оформлено по договору долевого участия (ДДУ), если дольщик владел долей ≥3 года.

Пять лет освобождения от НДФЛ

Во всех остальных случаях (покупка на рынке, строительство за свой счёт, обмен и т. д.) освобождение наступает по истечении 5 лет с даты регистрации права собственности.

Пример

Вы купили участок и построили дом в 2020 году, регистрация права состоялась .

Дата безналоговой продажи: .

Ставка НДФЛ в 2026 году

Кто полностью освобождён от налога

• Продавец владеет домом ≥3 лет или ≥5 лет (см. выше).
• Стоимость продажи не превышает 1 млн ₽ (применяется имущественный вычет 1 млн ₽, но налог всё равно может быть нулевым).
• Продавец доказал, что доход ≤ расходов на строительство (применяется вычет «доход минус расход»).
• Продажа осуществляется между супругами, родителями и детьми, полнородными братьями/сёстрами (ст. 220 НК РФ, пп. 1 п. 3).
  Важно: сделка всё равно должна быть по рыночной цене, иначе ИФНС пересчитает по кадастровой стоимости × 0,7.

Как уменьшить налог: два законных способа

Способ 1. Имущественный вычет 1 млн ₽

Формула: Налог = (Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 %.

Продали новый дом за 4 млн ₽, срок владения 2 года.
Налог = (4 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 390 000 ₽.

Способ 2. Вычет «доход минус расход»

Можно уменьшить доход на фактические и документально подтверждённые расходы:

• Стоимость земельного участка.
• Смета строительных работ (договор с подрядчиком, акты КС-2/КС-3).
• Материалы (чеки, накладные).
• Подключение инженерных сетей (электричество, газ, вода).
• Проект и разрешения.

Продали дом за 7 млн ₽, подтверждённые расходы на строительство — 6 млн ₽.
Налог = (7 000 000 − 6 000 000) × 13 % = 130 000 ₽.

Совет: если расходы > цены продажи, налог будет нулевым, но декларацию 3-НДФЛ всё равно подайте.

Особенности продажи между супругами

• Освобождение от налога не применяется, если супруги состоят в зарегистрированном браке < 3 лет и сделка «подозрительно» дешёвая (ниже 70 % кадастровой стоимости).
• Раздел имущества. При разводе дом можно передать по соглашению о разделе без налога, если в ЕГРН указано, что доля переходит безвозмездно.
• Дарение между супругами не облагается НДФЛ (ст. 208 НК РФ), но при последующей продаже срок владения исчисляется с даты первоначальной регистрации прав дарителя, а не с даты дарения.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

1. До 30 апреля 2027 г. подать 3-НДФЛ за 2026 год.
2. До 15 июля 2027 г. уплатить исчисленный налог.
3. Штраф за просрочку: 5 % от суммы налога за каждый месяц (но не более 30 % и не менее 1 000 ₽).

Чек-лист продавца нового дома

• ☐ Проверить дату регистрации права собственности.
• ☐ Определить, есть ли основания для 3-летнего или 5-летнего освобождения.
• ☐ Собрать документы: договор купли-продажи/ДДУ, чеки, сметы, акты приёмки.
• ☐ Рассчитать налог двумя способами и выбрать выгодный.
• ☐ Если продаёте до минимального срока — подать 3-НДФЛ и оплатить налог.
• ☐ При супругах/дарении проконсультироваться у налогового юриста.

Контакты и полезные ссылки

ФНС России: www.nalog.gov.ru
Госуслуги: www.gosuslugi.ru → «Подача 3-НДФЛ»

Обновлено: 19 апреля 2026 г. Данные актуальны для налоговых периодов 2026 и последующих годов.