Граждане Российской Федерации, продающие недвижимость, расположенную на территории Республики Казахстан, становятся налоговыми агентами казахстанского индивидуального подоходного налога (ИПН)․ Ниже, подробная инструкция: кто, сколько и когда должен заплатить, как воспользоваться соглашением об избежании двойного налогообложения и какие документы подготовить;
Когда возникает обязанность платить налог
- Объект продан раньше, чем через 12 месяцев после вступления в права собственности (для имущества, приобретённого до )․
- Объект продан в любой момент, если он был получен бесплатно: по договору дарения, в порядке наследования или благотворительности․
- Имущество продано дороже, чем приобретено ⇒ есть прирост стоимости (положительная разница между ценой продажи и ценой покупки)․
Ставки ИПН
| Статус продавца | Ставка ИПН | База налогообложения |
|---|---|---|
| Резидент РК (гражданин Казахстана) | 10 % | Прирост стоимости |
| Нерезидент РК (включая гражданина РФ) | 15 % | Вся сумма продажи, если имущество получено бесплатно |
Особенности для граждан России
Конвенция РФ–РК об избежании двойного налогообложения
Россия и Казахстан с 1997 г․ являются сторонами Конвенции․ Ключевые положения:
- Налог, уплаченный в Казахстане, зачитывается при расчёте НДФЛ в России (ст․ 23 Конвенции)․
- Российская ФНС подтвердила: нерезидент РФ, получивший доход от продажи квартиры в РК, рассчитывает налоговую базу по тем же правилам, что и российский резидент (Письмо ФНС от 2015 г․, PDF 59 Кб)․
- В российском законодательстве отсутствует налог на прирост стоимости при продаже жилой недвижимости, если она принадлежала продавцу более 3–5 лет․ Следовательно, россиянин может полностью освободиться от обложения в РФ, но обязан уплатить ИПН в Казахстане․
Порядок зачёта налога в России
- Получить в казахстанной налоговой справку об уплаченном ИПН (форма 220․00)․
- До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать в ИФНС России 3-НДФЛ с приложением:
- справки из Казахстана;
- договора купли-продажи;
- платёжных документов․
- Заявить налоговый кредит по ст․ 311 НК РФ․
Пошаговый алгоритм для гражданина России
Шаг 1․ Проверьте срок владения
До : владели более 1 года — налог не платите․
С : плата взимается при любой длительности владения, если есть доход․
Шаг 2․ Рассчитайте базу и налог
Если квартира покупалась:
Прирост = Цена продажи − Цена покупки Налог = Прирост × 15 % (для нерезидента)
Если квартира получена по наследству/дарению:
Налог = Вся цена продажи × 15 %
Шаг 3․ Подайте декларацию в Казахстан
- Форма 220․00, до 31 марта следующего года․
- Оплата — до 15 апреля․
Шаг 4․ Зачтите налог в России
Как описано в п․ 3․2․
Примеры расчёта
Пример 1․ Квартира куплена и продана через 2 года
- Цена покупки (2023 г․): 25 000 000 тг․
- Цена продажи (2026 г․): 35 000 000 тг․
- Прирост: 10 000 000 тг․
- ИПН: 10 000 000 × 15 % = 1 500 000 тг․
Пример 2․ Квартира получена по наследству
- Цена продажи: 30 000 000 тг․
- ИПН: 30 000 000 × 15 % = 4 500 000 тг․
Документы, которые понадобятся
- Договор купли-продажи (двусторонний)․
- Свидетельство о праве собственности (или выписка из Реестра недвижимости РК);
- Документы-подтверждение расходов (если применяется вычет): платёжные поручения, договор купли-продажи при покупке․
- Справка из казахстанской налоговой об уплате ИПН․
- Паспорт продавца (российский загран)․
Штрафы за несвоевременную уплату
В Казахстане:
- 20 % от неуплаченной суммы — штраф;
- 1,25 × ставка Нацбанка РК — пени за каждый день просрочки․
Чек-лист перед сделкой
- Проверьте дату регистрации права собственности․
- Определите статус объекта (покупка/наследство)․
- Рассчитайте ожидаемый налог․
- Зарезервируйте деньги для уплаты ИПН․
- Подготовьте пакет документов для казахстанской налоговой․
- После продажи подайте 3-НДФЛ в России, если хотите зачесть уплаченный в Казахстане налог․
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли платить НДС при продаже жилья?
Если вы физлицо-нерезидент и продаёте жилую недвижимость, НДС не начисляется․ НДС 20 % применяется при продаже коммерческой недвижимости․
Как оплатить ИПН из России?
Через Kassa24, Kaspi, Halyk Bank онлайн или SWIFT-переводом на ИИН продавца․ Налоговый код ИПН — 104101․
Можно ли уменьшить базу на ремонт?
В Казахстане нет нормативного вычета на ремонт․ Уменьшать можно только фактическую цену покупки (при наличии документов)․