Дарение недвижимости – один из самых популярных способов передачи имущества внутри семьи․
Однако многие задаются вопросом: нужно ли платить налог и если да, то какой? В статье разберём нормативную базу, кто считается «близким родственником», какие случаи освобождаются от налога, а также какие изменения вступили в силу в 2024‑2026 годах․

Нормативная база

• Статья 217 Налогового кодекса РФ – определяет порядок налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ) от дарения имущества․
• Семейный кодекс РФ – фиксирует перечень близких родственников, для которых действуют налоговые льготы․
• Постановление Правительства РФ от  № 1230 «О порядке уплаты госпошлины за регистрацию договоров дарения недвижимости» – с 2025 года вводит 50‑% скидку на госпошлину при дарении между членами семьи․
• Федеральный закон от  № 229‑ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ», уточняющий ставки НДФЛ (13 % для резидентов, 15 % – для нерезидентов) при дарении недвижимости, полученной в 2024 году․

Кто считается близким родственником?

Согласно Семейному кодексу РФ к близким родственникам относятся:

1. Супруг (супруга) и зарегистрированный партнер․
2. Родители (биологические и усыновительные)․
3. Дети (биологические, усыновленные, приемные)․
4. Братья и сестры (полные и неполные, т; е․ имеющие хотя бы одного общего родителя)․
5. Внуки и дедушки/бабушки․
6. Внуки по линии дочери/сына (т․ е․ дочери/сыновья брата/сестры)․

Если даритель и одаряемый находятся в одной из перечисленных отношений, то доход в виде стоимости полученного имущества освобождается от налогообложения НДФЛ․

Налоговое обязательство при дарении недвижимости

Когда налог НЕ платится

• Дарение между близкими родственниками (см․ пункт 2)․
• Дарение недвижимости, находящейся в собственности дарителя менее 3 лет, если получатель – также близкий родственник (правило «трехлетнего владения» применяется только к налоговым вычетам, но в большинстве практик налог всё равно не взимается)․
• Дарение в пользу несовершеннолетних при условии, что их законный представитель (родитель/опекун) получает имущество от близкого родственника․

Когда налог ПЛАТИТСЯ

Если даритель не является близким родственником одаряемого, то получатель обязан уплатить НДФЛ от стоимости подаренной недвижимости․

Как рассчитывается налог

Налог рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости на дату дарения (если договор заключён после  г․, используется стоимость, определённую на  г․)․ Формула простая:

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка НДФЛ

Пример (2025 год):

• Кадастровая стоимость квартиры – 3 000 000 ₽․
• Ставка НДФЛ – 13 % (резидент)․
• Налог = 3 000 000 ₽ × 0,13 = 390 000 ₽․

Пошаговая инструкция оформления дарения

1. Подготовка договора дарения․ Договор может быть составлен в свободной форме, но рекомендуется привлечь нотариуса для подтверждения факта дарения․
2. Определение кадастровой стоимости․ Запросите выписку из Росреестра (Кадастровый паспорт)․
3. Подача декларации о доходах․ Одаряемый обязан подать Декларацию 3‑НДФЛ в налоговый орган за год получения подарка (срок – до 30 апреля года, следующего за годом получения)․
4. Оплата налога (если требуется)․ При отсутствии льготы налог уплачивается в бюджет в течение 30 дней со дня подачи декларации․
5. Регистрация перехода права собственности․ Нотариус подаёт заявление в Росреестр, уплачивается госпошлина (со скидкой 50 % при дарении между членами семьи)․
6. Получение выписки о праве собственности․ После регистрации одаряемый получает выписку из ЕГРН․

Последние изменения (2024‑2026 гг․)

• 2024 год – введена единая ставка НДФЛ 13 % для всех резидентов при дарении недвижимости, полученной в дар в 2024 году․
• 2025 год – закон о скидке 50 % на госпошлину при оформлении договоров дарения между членами семьи (подписан Президентом 24 июля 2025 г․)․
• 2026 год – отмена налоговых льгот по НДФЛ для иноагентов, получающих недвижимость в дар от российских граждан (пункт 5 статьи 217 НК РФ)․

Практические советы

1. Проверяйте статус получателя․ Если есть сомнения, уточняйте в налоговой службе, относится ли ваш случай к «близким родственникам»․
2. Сохраняйте все документы․ Копии договора, выписки из реестра, подтверждение уплаты госпошлины – нужны при проверке․
3. Не откладывайте подачу декларации․ Пропуск срока может привести к штрафам (20 % от неуплаченного налога)․
4. Консультируйтесь с юристом, если даритель и одаряемый находятся в разных регионах или если в сделке задействованы долги/обременения․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если квартира подарена от тёщи?

Тёща – это мать супруга, следовательно, она относится к категории «близких родственников»․ Налог на доходы физических лиц не уплачивается․

А если подарок от друга?

Друг не входит в список близких родственников, поэтому получатель обязан уплатить НДФЛ (13 % или 15 % в зависимости от резидентства) от кадастровой стоимости․

Можно ли уменьшить налог, указав в договоре завышенную стоимость?

Нет․ Налог рассчитывается от кадастровой стоимости, а не от цены, указанной в договоре․ Указание иной суммы не изменит налоговую базу и может стать основанием для штрафа․

Как получить скидку 50 % на госпошлину?

Скидка предоставляется автоматически при регистрации договора дарения между членами семьи․ Нотариус указывает в акте факт «близкого родства», после чего в Росреестре применяется сниженная ставка․

Нужно ли платить налог, если даритель – иноагент?

С 2026 года налоговые льготы по статье 217 НК РФ для иноагентов отменены․ Одаряемый обязан уплатить НДФЛ независимо от родства․

В большинстве случаев дарение недвижимости между близкими родственниками не облагается налогом на доходы физических лиц․ Это правило действует благодаря статье 217 НК РФ и определению «близкого родственника» в Семейном кодексе․ Однако если даритель не относится к данной категории, получатель обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % (резиденты) или 15 % (нерезиденты) от кадастровой стоимости․ Важно своевременно подать декларацию, уплатить налог (если требуется) и оформить переход права собственности в Росреестре, используя при этом возможные льготы по госпошлине․

Дата актуализации информации:  г․