Дарение недвижимости – один из самых распространённых способов передать имущество близким, но часто возникает вопрос: какой налог нужно платить и как правильно оформить сделку? В статье рассмотрены действующие правила налогообложения дарения доли квартиры в России, изменения законодательства 2025‑2026 гг., примеры расчёта и рекомендации по оформлению.

Правовая база

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при дарении недвижимости регулируется:

• Налоговым кодексом РФ (разделы «Налог на доходы физических лиц», глава 23);
• Федеральным законом от № 131‑ФЗ «Об исчислении доходов физических лиц»;
• Постановлением Правительства РФ от № 1819 «О порядке применения налоговых вычетов при дарении недвижимости».

С 2026 года в налоговое законодательство внесены уточнения, касающиеся авансовых платежей и спецрежимов налогообложения (см. материал выше).

Кто обязан платить налог?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платит получатель (одаряемый) недвижимости, если:

• Даритель не является близким родственником (по закону – супруг, родители, дети, бабушки/дедушки, внуки, братья/сёстры).
• Сумма дарения превышает установленный лимит необлагаемого дохода (в 2026 году – 4 млн рублей).

Если даритель – близкий родственник, налог не взимается независимо от стоимости доли.

Ставки налога в 2026 году

Для доходов, полученных в рамках специального налогового режима «Крайний Север». Применяется при условии наличия пяти детей у получателя и зарплаты 25 000 ₽ (пример из официального источника).

Как рассчитывается налог?

1. Определите рыночную стоимость доли. Для квартиры стоимость рассчитывается пропорционально её полной оценке (по кадастру или независимому эксперту).
2. Сравните стоимость с лимитом. Если стоимость ≤ 4 млн ₽ → налог не платится (для посторонних лиц).
3. Вычислите налоговую базу. Налоговая база = Стоимость доли – 4 млн ₽ (если превышает лимит).
4. Примените ставку. Налог = База × 13 % (или 15 % для нерезидентов, 1,9 % для Крайнего Севера).

Пример расчёта

Допустим, Иван дарит своей сестре (близкий родственник) -/4 квартиры, стоимость которой 12 млн ₽.

• Стоимость доли = 12 млн ₽ × ¼ = 3 млн ₽.
• Сестра – близкий родственник → ставка 0 %. Налог не уплачивается.

Если же Иван дарит ту же долю своему другу, расчёт будет таким:

• Стоимость доли = 3 млн ₽.
• Лимит = 4 млн ₽ → стоимость ниже лимита → налог не уплачиваеться.

А если стоимость доли 6 млн ₽, то:

• База = 6 млн ₽ – 4 млн ₽ = 2 млн ₽.
• Налог = 2 млн ₽ × 13 % = 260 000 ₽.

Какие документы нужны для уплаты налога?

• Договор дарения (нотариально заверенный).
• Справка о стоимости недвижимости (оценка, выписка из ЕГРН).
• Квитанция об уплате НДФЛ (если налог подлежит уплате).
• Заявление по форме № ПД‑4 (для подачи в налоговый орган).
• Паспорт дарителя и одаряемого.

Сроки уплаты и подачи декларации

Налоговый период – календарный год, в течение которого было получено имущество в дар. Декларацию ПД‑4 необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом получения доли.

Если налог не превышает 1 000 ₽, уплата может быть произведена в виде авансового платежа в течение того же года (см. материал о «авансовых платежах по налогу на прибыль», актуальном в 2026 году).

Специальные случаи

Дарение в рамках «спецрежима» (УСН, АУСН)

Для физических лиц, находящихся на упрощённой системе налогообложения (УСН) в 2026 году, налог на дарение рассчитывается автоматически ФНС по данным банковских и кассовых операций. Декларация не требуется, но обязательна проверка расчёта в личном кабинете налогоплательщика.

Дарение недвижимости, полученной в дар

Если получатель уже владелец недвижимости, полученной в дар, и передаёт её дальше, то применяется правило «обратного налога»: при повторном дарении налог рассчитывается от стоимости, указанной в первоначальном акте дарения, без пересчёта рыночной стоимости.

Налог при дарении иностранной недвижимости

Если объект недвижимости находится за пределами РФ, но даритель – налоговый резидент России, НДФЛ уплачивается в России по ставке 15 % от стоимости в рублях (по курсу ЦБ на дату сделки).

Как избежать ошибок?

• Точно определяйте рыночную стоимость. Недооценка может привести к штрафам.
• Не забывайте про лимит 4 млн ₽ – если несколько дарений в течение года, лимит суммируется.
• Проверяйте статус родства: при ошибочном указании «близкий родственник» налог может быть начислен позже, с пени.
• Сохраняйте все подтверждающие документы минимум 5 лет (по требованиям ФНС).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если дарю «маленькую» долю (до 10 % от стоимости квартиры)?

Да, если получатель не является близким родственником, налог платится, но только если стоимость доли превышает 4 млн ₽ в совокупности за год.

Можно ли оформить дарение через нотариуса без уплаты налога?

Нотариус оформляет договор, но не освобождает от уплаты НДФЛ. Налог обязан уплатить получатель, если он обязан платить.

Как отразятся авансовые платежи, если в декларацию уже включены дарения?

Авансовые платежи учитываются при расчёте окончательной суммы налога. Если аванс уже уплачен, он вычитается из общей суммы налога в декларации.

Что делать, если налог уже уплачен, а потом выяснилось, что дарение подпадает под льготу?

Можно подать заявление о возврате излишне уплаченного налога в течение 3 лет с даты платежа.

Налог при дарении доли квартиры в 2026 году зависит от:

• Степени родства между дарителем и получателем;
• Стоимостью передаваемой доли и её сравнения с лимитом 4 млн ₽;
• Применения специальных ставок (Крайний Север, нерезиденты, УСН).

Тщательное планирование, правильный расчёт стоимости и своевременная подача декларации позволяют избежать лишних расходов и штрафов. При любых сомнениях рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом или юристом, специализирующимся на недвижимости.

Статья составлена на основе актуальных нормативных актов РФ и сведений о налоговых изменениях 2025‑2026 гг., опубликованных в официальных источниках.