Сдача жилой площади в аренду – один из самых популярных способов получения дополнительного дохода. Однако многие арендодатели не знают, какой налог необходимо уплатить и как правильно оформить полученные доходы. В этой статье мы подробно разберём все варианты налогообложения, сроки уплаты и практические рекомендации, чтобы вы избежали штрафов и оставались в «зоне комфорта».

Основные схемы налогообложения доходов от аренды

Для физических лиц в России предусмотрено несколько вариантов налогообложения доходов, полученных от сдачи квартиры в аренду:

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % (для большинства налоговых резидентов) или 15 % по прогрессивной шкале, если ваш совокупный годовой доход превышает 5 млн рублей.
• Налог на профессиональный доход (НПД) – «самозанятые». Ставка 4 % применяется к доходам от сдачи жилой недвижимости, если вы зарегистрированы в системе «Самозанятый».
• Упрощённая система налогообложения (УСН) – «Доходы» (6 %) или «Доходы минус расходы» (15 %). Доступна только при регистрации ИП.
• Налоговый вычет «Налоговый агент» – если арендатор (юридическое лицо или ИП) удерживает налог у источника. В этом случае арендодатель получает чистый доход без необходимости самостоятельно платить НДФЛ.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

2.1 Ставка и налоговая база

Для большинства резидентов РФ ставка составляет 13 % от полученного дохода. Если ваш совокупный доход за год превышает 5 млн рублей, применяется прогрессивная шкала:

2.2 Как рассчитать налог

1. Определите суммарный доход от сдачи квартиры за год (полученные арендные платежи без НДС).
2. Вычтите стандартный вычет – 1 млн руб. (если вы применяете общую систему налогообложения). При прогрессивной шкале вычет применяется к первой части дохода.
3. Умножьте оставшуюся сумму на соответствующую ставку;

Пример: Вы получили 600 000 руб. в 2024 году. Вычет 1 млн руб. полностью покрывает доход, поэтому налог = 0 руб.

2.3 Сроки уплаты

Согласно последним новостям, до 15 июля 2025 года необходимо уплатить налог за 2024 год, если вы сдавали квартиру в течение прошлого года. Налог уплачивается в два этапа:

• Аванс – 30 % от расчётного налога до 30 апреля текущего года;
• Остаток – до 15 июля.

Налог на профессиональный доход (НПД) – 4 %

3.1 Когда использовать

Если вы не хотите открывать ИП, а планируете сдавать только одну (или несколько) квартир, удобно зарегистрироваться как самозанятый. Ставка 4 % применяется к доходам от сдачи жилой недвижимости, при условии, что арендатор – физическое лицо. Если арендатор – юридическое лицо, ставка будет 6 %.

3.2 Плюсы и минусы

• Плюсы: отсутствие необходимости вести бухгалтерию, упрощённый расчёт налога через мобильное приложение «Мой налог», отсутствие обязательных отчислений в пенсионный фонд.
• Минусы: ограничение – годовой доход не более 2,4 млн руб. (по состоянию на 2026 год). При превышении лимита придётся переходить на ИП.

3.3 Как зарегистрироваться

1. Скачайте приложение «Мой налог» и пройдите процедуру регистрации (паспорт, СНИЛС, ИНН).
2. В разделе «Вид деятельности» выберите «Сдача жилой недвижимости в аренду».
3. После подтверждения вы получите статус самозанятого и сможете фиксировать доходы в приложении.
4. Налог будет списываться автоматически каждый раз после ввода суммы аренды.

Упрощённая система налогообложения (УСН) для ИП

Если вы планируете сдавать несколько квартир или совмещаете аренду с другими видами деятельности, имеет смысл открыть ИП и перейти на УСН.

• УСН «Доходы» – ставка 6 % от полученного дохода.
• УСН «Доходы – расходы» – ставка 15 % от разницы между доходом и документально подтвержденными расходами (например, коммунальные платежи, ремонт).

Для аренды жилой недвижимости часто выгоднее «Доходы», так как расходы сложно документировать, а налоговая база будет небольшая.

Практические рекомендации

1. Определите, какой режим вам подходит. Если ваш доход от аренды < 2,4 млн руб., регистрируйтесь как самозанятый – проще и дешевле.
2. Ведите учет доходов. Даже при упрощённом режиме фиксируйте каждую арендную плату – это поможет избежать вопросов налоговой.
3. Соблюдайте сроки. Не забывайте про 15 июля 2025 года – последний срок уплаты налога за 2024 год.
4. Отправляйте налоговую декларацию. Для НДФЛ – форма 3‑НДФЛ; для НПД – декларации не требуется, всё фиксируется в приложении.
5. Контролируйте статус арендатора. Если арендатор – юридическое лицо, он обязан удержать налог у источника (13 %). В этом случае вам не нужно платить самостоятельно.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Кому нужно платить налог, если арендная плата покрывает только коммунальные услуги?

Если арендная плата полностью покрывает расходы на коммунальные услуги и вы не получаете «прибавку», налог платить не требуется. Однако в практике налоговой такие случаи проверяют, поэтому лучше оформить договор и фиксировать реальную стоимость аренды.

Можно ли объединить несколько квартир в один налоговый объект?

Да. При НДФЛ все доходы суммируются, а при НПД – в приложении фиксируется каждый отдельный объект, но общий доход считается суммой.

Что делать, если я уже уплатил налог по ставке 13 %, а потом перешёл на НПД?

В таком случае необходимо подать корректирующую декларацию за соответствующий период и запросить возврат излишне уплаченного налога.

Нужно ли платить налог, если я сдаю квартиру через сервисы типа Airbnb?

Да. Доход от любой сдачи считается налогооблагаемым. Сервисы часто удерживают налог у источника, но если этого не происходит, вы обязаны уплатить налог самостоятельно.

Сдача квартиры в аренду – выгодный, но требующий внимательности способ получения дохода. Выбор схемы налогообложения зависит от уровня доходов, количества объектов и ваших предпочтений в документообороте. Самый простой путь – регистрация в системе «Самозанятый» с налоговой ставкой 4 %, но при более высоких доходах или желании вести бизнес в более широком масштабе выгоднее открыть ИП и использовать УСН или платить НДФЛ.

Помните о ключевых сроках (например, 15 июля 2025 года для уплаты налога за 2024 год) и фиксируйте все арендные платежи. Тогда вы сможете законно зарабатывать на сдаче жилья без риска штрафов и проверок.

Автор: ваш виртуальный помощник, 2026 год