Нередко наследникам, получившим квартиру от умершего родственника, приходится её перепродавать. Возникает резонный вопрос: нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной по наследству? Ниже, подробная инструкция-2026 с расчётами, сроками и льготами.
Обязательно ли декларировать доход от продажи наследственной квартиры?
Да, если квартира была продана до истечения минимального срока владения. В этом случае наследник обязан:
- подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;
- уплатить НДФЛ 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб.) до 15 июля.
Какой минимальный срок владения применяется к наследству в 2026 году?
Всё зависит от того, кем был наследодатель:
- 3 года, если квартира перешла:
- от близкого родственника (родитель, супруг, дед и т. д.);
- по завещанию или закону;
- вступление в наследство произошло до .
- 5 лет — во всех остальных случаях (например, дальний родственник, приобретённая до 2016 г. квартира отчуждена после 2016 г.).
Срок отсчитывается со дня открытия наследства (дата смерти наследодателя), а не с момента регистрации права собственности в Росреестре.
Как рассчитать налоговую базу
Налог = 13 % × (цена продажи − вычет). Доступны два варианта вычета:
- Фиксированный вычет 1 000 000 руб. (п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Документальные расходы наследодателя на приобретение этой квартиры (если наследник сохранил чеки/ДДУ).
Выбирается тот, что больше. Пример:
- Продана квартира за 4 500 000 руб.
- Наследодатель купил её за 3 200 000 руб.
- Налог = 13 % × (4 500 000 − 3 200 000) = 169 000 руб. (выгоднее второй вариант).
Когда можно не платить налог совсем
Налог не возникает, если:
- прошло 3 или 5 лет владения (см. п. 2);
- продажная цена ≤ 1 000 000 руб. (вычет покроет весь доход);
- вычет расходов ≥ цены продажи;
- использована взаимозачётная схема «продал-купил» в тот же год и применён имущественный вычет при покупке нового жилья (до 2 000 000 руб.).
Поэтапная инструкция для наследника-продавца
- Определите дату открытия наследства (дата смерти наследодателя).
- Уточните минимальный срок — 3 или 5 лет.
- Рассчитайте налоговую базу, выбрав выгодный вычет;
- Подайте 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или Госуслуги до 30 апреля.
- Оплатите налог по реквизитам ФНС до 15 июля.
Примеры из практики
Пример 1: квартира от отца, вступление в 2021 г., продажа в 2026 г.
Минимальный срок = 3 года (2021 → 2024). Продажа в 2026 г. = срок вышел. Налога нет.
Пример 2: квартира от тёти, вступление в 2023 г., продажа в 2026 г.
Минимальный срок = 5 лет (2023 → 2028). Продажа в 2026 г. = срок не вышел. Нужно платить налог или использовать вычеты.
Часто задаваемые вопросы
- Нужно ли платить налог за само получение наследства?
Нет, прямого налога нет. Налог возникает только при продаже. - Если квартира оформлена на 3 наследников, как платить?
Каждый декларирует свою долю пропорционально. - Можно ли использовать материнский капитал для уменьшения базы?
Нет, маткапитал не относится к расходам наследодателя.
Полезные ссылки и шаблоны
- Онлайн-сервис «Декларирование» ФНС
- Госуслуги — подача 3-НДФЛ