Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Продажа коммерческой недвижимости индивидуальным предпринимателем (ИП) — не просто сделка‚ а юридически сложная операция‚ в которой всё решают три фактора: система налогообложения ИП‚ характер использования объекта и «возраст» права собственности. Ниже — максимально подробная инструкция с примерами и калькуляторами.

Что важно знать перед продажей

• ИП ≠ физлицо. Даже если вы торгуете как ИП‚ но недвижимость использовали лично‚ налоговый режим может отличаться от режима «бизнес-имущества».
• УСН 6 %‚ УСН 15 %‚ ЕСХН‚ ОСНО‚ ПСН — каждая система применяет свой набор ставок и вычетов.
• НДС платится только на ОСНО и только если объект предназначался для предпринимательской деятельности.

Определяем статус недвижимости

Имущество «для бизнеса»

Если объект числился в ЕГРН как «недвижимость‚ используемая в предпринимательской деятельности»‚ налог рассчитывается в рамках выбранного ИП режима:

• УСН 6 % — 6 % от выручки (без вычета расходов).
• УСН 15 % — 15 % от «доходы минус расходы». При этом расходами может быть первоначальная стоимость‚ в т.ч. наследственная/дарственная‚ но только если она была зафиксирована в учёте.
• ЕСХН — 6 % от доходов (если объект сельхоз-назначения).
• ОСНО — 13 % НДФЛ + 20 % НДС (если продавец был плательщиком НДС).

Имущество «для личных целей»

Если ИП не вёл учёт этого объекта как основного средства‚ то для налоговой он остаётся просто объектом личной недвижимости. В таком случае действуют правила‚ применимые к физлицам:

• Если срок владения ≥ 3 года (для наследства/дарения) или ≥ 5 лет (для купли-продажи), 0 % НДФЛ.
• Если меньше — 13 % НДФЛ от прибыли‚ но можно применить вычет 1 000 000 ₽ или зафиксировать расходы на приобретение.

Пошаговый алгоритм расчёта налога

1. Шаг 1. Открываем ЕГРН-выписку

   Смотрим пункт «особые отметки». Если есть запись «используется в предпринимательской деятельности»‚ идём в раздел 3.1.

2. Шаг 2. Смотрим учётную политику ИП

   • Зафиксирована ли недвижимость как ОС (основное средство)?
   • Есть ли амортизационные начисления?

3. Шаг 3. Выбираем формулу

   Для УСН 15 %:

   Налог = (Цена продажи – Первоначальная стоимость – Затраты на продажу) × 15 %

   Для ОСНО:

   НДФЛ = (Цена продажи – Налоговая база на момент продажи) × 13 %
   НДС = (Цена продажи × 20 / 120)

4. Шаг 4. Подаём уведомление в ФНС (при ОСНО)

   Не позднее 5 рабочих дней после регистрации перехода права.

5. Шаг 5. Уплачиваем налоги и сдаём отчётность

   • УСН — до 30 апреля следующего года (форма 3-НДФЛ не нужна).
   • ОСНО, 3-НДФЛ до 30 апреля‚ НДС-книга продаж/покупок + декларация за квартал.

Примеры расчётов

Пример 1. ИП на УСН 15 %‚ офис куплен 5 лет назад за 5 млн ₽‚ продаёт за 11 млн ₽

 Доход: 11 млн ₽
 Расходы: 5 млн ₽ (первоначальная стоимость) + 200 000 ₽ (юр. сопровождение)
 База: 11 – 5 – 0‚2 = 5‚8 млн ₽
 Налог: 5‚8 × 15 % = 870 000 ₽

Пример 2. ИП на ОСНО‚ склад унаследован менее 3 лет назад‚ оценочная стоимость 3 млн ₽‚ продаёт за 4 млн ₽

 НДФЛ: (4 млн – 1 млн вычет) × 13 % = 390 000 ₽
 НДС: 4 млн × 20 / 120 = 666 667 ₽

Частые ошибки и как их избежать

Краткий FAQ

Что делать прямо сейчас:

1. Закажите свежую ЕГРН-выписку (электронная — 300 ₽‚ бумажная — 750 ₽).
2. Сверьте данные в учётной политике ИП и в 1С/МойСклад.
3. Если объект не числится как ОС — подайте заявление в ИФНС до продажи‚ иначе рискуете переплатить.

Если остались вопросы — пишите в комментарии‚ прикладывайте копии выписки и договоров‚ разберём конкретный кейс.