Главная задача при любой сделке с недвижимостью — понять, какой налог на продажу квартиры придётся заплатить и можно ли его избежать. Ниже — подробная инструкция на русском языке с учётом последних изменений Налогового кодекса РФ (действующих с и планируемых к введению в 2026).
Базовое правило: 13 % или 15 % с разницы между ценой продажи и «налоговой базой»
Доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ по ставке:
- 13 %, если общий годовой доход налогоплательщика ≤ 5 млн руб.
- 15 % — на часть свыше 5 млн руб.
Но есть важные нюансы:
Когда ничего платить не нужно (освобождение)
- Минимальный срок владения:
- 3 года — если квартира была:
- получена в дар/наследство от члена семи;
- приватизирована;
- передана по договору пожизненного содержания.
- 5 лет, во всех остальных случаях (в т.ч. куплена за деньги).
- 3 года — если квартира была:
- Единственное жильё: с 2025 года достаточно 3 лет владения, если на момент продажи у вас нет другой квартиры/доли в собственности.
С 2026 года (поправки уже приняты Госдумой во II чтении) планируется повысить необлагаемый вычет при продаже жилья с 1 млн до 3 млн руб., но это не касается кадастровой доходности — подробнее в разделе 4.
Если срок владения меньше — считаем два варианта
Налог платится с более выгодной базы:
| Вариант расчёта | Что применяется | Пример |
|---|---|---|
| Вычет 1 млн руб. | От цены продажи вычитается ровно 1 млн руб. | Продали за 4 млн → 4 – 1 = 3 млн × 13 % = 390 тыс. руб. |
| Расходы на покупку | От цены продажи вычитается ваша документально подтверждённая цена покупки + ипотечные проценты и ремонт. | Купили за 2,8 млн, продали за 4 млн → 4 – 2,8 = 1,2 млн × 13 % = 156 тыс. руб. |
Выбираем меньшую сумму налога: 156 тыс. руб.
Поправки 2026 года: повышение необлагаемого вычета и новый контроль кадастровой стоимости
- Если продажная цена меньше 70 % кадастровой стоимости, налоговая будет считать доходом именно 70 % кадастра × коэффициент-1,9 для Крайнего Севера.
- Новый необлагаемый вычет 3 млн руб. будет применяться вместо 1 млн, но только при продаже единственного жилья и при условии, что владение ≥ 3 года.
Пошаговый алгоритм: что делать после продажи
- Определите срок владения по выписке ЕГРН.
- Выберите оптимальную налоговую базу (1 млн, 3 млн после 2026, или подтверждённые расходы).
- Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Оплатите налог до 15 июля.
- Отслеживайте новые правила: следите за официальными письмами ФНС и обновлениями в личном кабинете налогоплательщика.
Частые ошибки и советы
- Не забывайте включать ипотечные проценты и ремонт в расходы, они уменьшают базу, если подтверждены документально.
- Если продаёте долю в праве собственности, вычет не делится пропорционально: каждый собственник может заявить полный 1 млн (или 3 млн с 2026).
- При использовании семейного имущественного вычета 3 млн руб. (с 2026) важно подтвердить статус «единственного жилья» справкой из ЕГРН на дату сделки.
С 2025 года при продаже квартиры нужно проверить:
- Срок владения (3 или 5 лет).
- Единственное ли это жильё.
- Возможность применить вычет 1 млн руб. или подтверждённые расходы.
С 2026 года к этому добавится увеличенный вычет 3 млн руб. и жёсткий контроль кадастровой стоимости. Заранее соберите все документы (ДКП, выписки, чеки), чтобы минимизировать налог при продаже квартиры.