Продажа квартиры – важное событие, которое часто сопровождается вопросом о налоговых обязательствах. В статье разберём, какой налог начисляется при продаже новой квартиры, какие ставки действуют в 2026 году, какие есть льготы и как правильно рассчитать и уплатить налог.

Общие положения налогообложения при продаже недвижимости

В России доходы физических лиц от продажи имущества облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) согласно Налоговому кодексу РФ. Основные правила:

• Налог уплачивается только с разницы между продажной ценой и стоимостью приобретения (налоговая база).
• Если квартира находится в собственности менее 5 лет, налог считается обязательным, за исключением ряда льгот.
• Ставка налога для большинства резидентов – 13 %. Для нерезидентов ставка составляет 30 %.
• Налог обязан уплатить продавец, а не покупатель.

Налоговая база: как определяется стоимость продажи

Для расчёта налога необходимо знать две величины:

1. Стоимость продажи – фактическая цена, указанная в договоре купли‑продажи.
2. Стоимость приобретения – цена, за которую квартира была приобретена (в т.ч. за счёт наследства, подарка, обмена).

Если в течение последних 3 лет вы получали доход от продажи недвижимости, то налоговая база может быть уменьшена на 1 000 000 ₽ (пособие на первую продажу). Эта норма действует только при условии, что вы не пользовались ею в течение последних трёх лет.

Ставки налога в 2026 году

С 1 января 2026 года в законодательстве закреплена возможность применения льготной ставки 9 % при продаже квартиры, если продавец:

• Состоит в браке и в течение последних 5 лет использовал квартиру как единственное жильё, либо
• Сдавал её в аренду более 3 лет подряд и подтверждает, что квартира не использовалась для собственного проживания.

Освобождения и льготы

Налог может быть полностью или частично освобождён в следующих случаях:

Продажа квартиры, полученной в наследство

Согласно последним поправкам, вступившим в силу в 2026 году, собственник, получивший квартиру в наследство, может быть освобождён от уплаты НДФЛ, если:

• Квартира была в собственности наследника менее 5 лет, но он оформил заявку на налоговый вычет в своей декларации.
• Продажа происходит в течение 3 лет после получения в наследство, а налоговая база рассчитывается от стоимости наследования, а не от рыночной цены.

Пример: наследник продаёт квартиру за 3 000 000 ₽, стоимость наследования (которая фиксируется в акте нотариуса) – 2 000 000 ₽. При подаче вычета налог уплачивается только с 1 000 000 ₽ (13 % = 130 000 ₽).

Первая продажа жилья в течение 5 лет

Если вы продаёте своё первое жильё и использовали его как основное место жительства минимум 3 года, налог не взимается.

Льготы для молодых семей и многодетных

Для семей, где хотя бы один из супругов моложе 35 лет, а также для многодетных семей, предусмотрена возможность получения социального налогового вычета в размере до 2 000 000 ₽ от налоговой базы.

Как правильно рассчитать налог: пошаговая инструкция

1. Определите стоимость продажи. Возьмите сумму, указанную в договоре купли‑продажи.
2. Установите стоимость приобретения. Это может быть:
   • Цена покупки (документально подтверждённая).
   • Стоимость наследования (выписка из акта нотариуса).
   • Стоимость подарка (свидетельство о дарении).
3. Вычтите из продажи стоимость приобретения. Полученная разница – налоговая база.
4. Примените льготы. Если вы имеете право на вычет (первая продажа, наследство, социальный вычет), уменьшите налоговую базу соответственно.
5. Умножьте налоговую базу на ставку. Для резидентов – 13 % (или 9 % при наличии льготной ставки).
6. Подайте налоговую декларацию. Декларацию по форме 3‑НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
7. Оплатите налог. Платеж производится в течение 30 дней после подачи декларации (обычно до 30 апреля).

Необходимые документы

Для корректного расчёта и уплаты налога подготовьте следующий пакет:

• Договор купли‑продажи квартиры.
• Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.
• Документы, подтверждающие стоимость приобретения:
  • Квитанция о покупке (если квартира покупалась).
  • Акт нотариуса о наследовании.
  • Свидетельство о дарении.
• Справка из налоговой о регистрации права собственности (выписка из ЕГРН).
• Заявление о налоговом вычете (если применимо).
• Копия паспорта и ИНН.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продал квартиру в течение года после её покупки?

Да. Если квартира была в собственности менее 5 лет и вы не пользуетесь льготой «первая продажа», налог обязателен.

Какой налог платить, если я нерезидент?

Для нерезидентов ставка составляет 30 % от налоговой базы. При этом нерезидент может воспользоваться только теми льготами, которые предусмотрены международными соглашениями.

Можно ли уменьшить налог, указав более низкую стоимость продажи?

Нет. Налоговая служба проверяет рыночные цены по базе Росреестра. Уменьшение цены без обоснования считается попыткой уклонения от уплаты налога и влечёт штрафы.

Как оформить налоговый вычет при продаже наследственной квартиры?

Необходимо приложить к декларации:

• Акт нотариуса о наследовании.
• Документы, подтверждающие расходы на улучшение квартиры (если они учитываются).
• Заявление о вычете.

Сколько времени даёт налоговая служба на уплату налога после продажи?

Срок – до 30 дней после подачи декларации, но не позже 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Продажа новой квартиры в России в 2026 году подразумевает уплату НДФЛ по ставке 13 % (или 9 % при наличии льгот). Главное – правильно рассчитать налоговую базу, учесть все возможные освобождения (первая продажа, наследство, социальный вычет) и своевременно подать декларацию. При соблюдении всех требований налоговая нагрузка будет минимальной, а процесс – полностью законным.

Если у вас остались вопросы, рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в территориальный отдел Федеральной налоговой службы.