Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.

С 1 января 2026 года в России действуют обновлённые правила расчёта НДФЛ с продажи недвижимости. В статье разберёмся, когда налог — 0 руб., когда придётся заплатить 13 % или даже 15 %, и как максимально законно сократить итоговую сумму.

Когда вы вообще не платите налог

Если вы продаёте квартиру, которую приобрели:

• по договору долевого участия/ДДУ после 1 января 2016 года — минимальный срок владения 3 года (не 5!);
• по переуступке прав требования по ДДУ — тот же 3-летний срок;
• по ренте, наследству или дарению, 3 года;
• вступили в права по ДКП до 2016 года — срок владения не имеет значения.

С 2026 года эти правила сохранены, но регионы получили право снижать срок до 1 года (п. 9 ст. 214.10 НК РФ).

Если срок владения короче установленного

Придётся платить НДФЛ по формуле:

(Доход от продажи – 1 000 000 руб.) × 13 %

Или:

(Доход от продажи – расходы на покупку) × 13 %

Пример 1. Вычет 1 млн руб.

• Продаём за 6 300 000 руб.
• Вычет 1 000 000 руб.
• Налог: (6 300 000 – 1 000 000) × 13 % = 689 000 руб.

Пример 2. Документальные расходы

• Покупка по ДДУ: 4 800 000 руб. (есть платёжки).
• Продаём за 6 300 000 руб.
• Налог: (6 300 000 – 4 800 000) × 13 % = 195 000 руб.

Выгоднее применять именно расходный вычет, если документы оформлены безупречно.

Повышенная ставка 15 %

С 2025 года введён «богатый» НДФЛ:

• 13 % — до базы 2,4 млн руб. в год;
• 15 % — на сумму сверх 2,4 млн руб.

Важно: регионы могут повышать порог до 5 млн руб. (Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области уже сделали это). Проверьте местный закон.

Пример 3. Продажа в Москве

• Доход: 8 300 000 руб.
• Вычет расходов: 4 800 000 руб.
• База: 3 500 000 руб.
• Налог: 2 400 000 × 13 % + 1 100 000 × 15 % = 312 000 + 165 000 = 477 000 руб.

Как сделать налог 0 руб. — пошаговые лайфхаки

1. Дождаться 3-летнего срока (если квартира по ДДУ).
2. Продавать доли отдельными договорами. Каждый собственник получает свой вычет 1 млн руб.
3. Уменьшить доход за счёт ипотечных процентов. Включаются в расходы (Письмо Минфина № 03-04-05/71589 от 2024 г.).
4. Оформить взаимозачёт покупки-продажи. Купили новую квартиру в том же году — примените имущественный вычет 2 млн руб. к доходу от продажи.
5. Налоговый вычет через ИП. Если вы регистрируетесь как самозанятый и продаёте единственное жильё, можно перейти на 4 % или 6 % (ПСН/УСН), но это деликатная схема, требующая юриста.

Как подать декларацию

Даже если налог 0 руб., подаётся 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Пакет документов:

• ДКП/ДДУ на покупку;
• ДКП на продажу;
• Квитанции, выписки ЕГРН, акт приёма-передачи;
• Приложение 6 к 3-НДФЛ: вычеты 1 млн руб. или расходы.

Уплата — до 15 июля.

Чек-лист перед сделкой

1. Проверьте дату первого права собственности в ЕГРН.
2. Уточните региональный порог 15 %.
3. Выберите выгодный вычет: 1 млн или расходы.
4. Соберите все платёжные документы.
5. Заполните 3-НДФЛ онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика».