Автор: Юлия Юсова, сертифицированный риелтор, эксперт по налогообложению недвижимости
Оглавление
- Когда налог платить не нужно
- Как рассчитать налог с продажи
- Какие вычеты применить
- Пошаговая инструкция по подаче декларации
- Чек-лист «Нулевой налог»
Ключевое правило: 5 лет в собственности = 0 ₽ налога
С г. действует единое правило: если квартира находилась в вашей собственности 5 и более лет, то налог с продажи не начисляется, независимо от цены продажи.
Исключения (3 года достаточно)
- Приватизация муниципального жилья;
- Наследование или дарение от близкого родственника;
- Договор ренты (пожизненное содержание);
- Единственное жилье на момент продажи.
Пример. Иван купил квартиру в марте 2020 г. и продал её в апреле 2026 г. Срок владения 6 лет → налог 0 ₽.
Как рассчитать налог, если срок короче
Если имущество владели менее 5 лет, налог = 13 % × (доход от продажи − налоговый вычет).
Что считается доходом
- Цена по договору купли-продажи или
- 70 % кадастровой стоимости, если цена в договоре ниже.
Формула
Налог = 0,13 × (max{Цена договора; 0,7 × Кадастровая стоимость} − Вычет)
Пример. Кадастровая стоимость 8 млн ₽, продали за 5 млн ₽. База налогообложения = 0,7 × 8 млн = 5,6 млн ₽. Если вычет не применяется, налог = 0,13 × 5,6 млн = 728 000 ₽.
Какие вычеты снизят налог до нуля
| Вид вычета | Размер | Документы | Сценарий нулевого налога |
|---|---|---|---|
| Расходы на покупку | Фактические затраты | ДКП, чеки, выписка ЕГРН | Продажа ≤ покупка + затраты |
| Имущественный вычет | 1 млн ₽ | Нет | Цена ≤ 1 млн ₽ |
| Доли детей | 1 млн ₽ на всех собственников | Свидетельство о рождении | Доля ребёнка ≤ 1 млн ₽ |
Сравнение вычетов
Если квартира покупалась за 3 млн ₽ и продаётся за 3,5 млн ₽, лучше использовать вычет по расходам: налог = 0,13 × (3,5 − 3) = 65 000 ₽.
Пошаговая инструкция: как подать 3-НДФЛ
-
Соберите документы
- ДКП купли-продажи;
- ДКП покупки;
- Справка 2-НДФЛ (если хотите вернуть налог с покупки новой квартиры);
- Выписка ЕГРН с датой регистрации права.
-
Откройте сервис ФНС «Личный кабинет» → Раздел «Декларации» → 3-НДФЛ → Заполнить онлайн.
-
Укажите доход и вычет:
- Признак «Доход от продажи недвижимости»;
- Код вычета 903 (расходы) или 901 (1 млн ₽);
- Сумма вычета = ваши расходы или 1 000 000 ₽.
-
Подпишите ЭЦП и отправьте до 30 апреля следующего года.
-
Оплатите налог до 15 июля.
Чек-лист «Нулевой налог»
| Вопрос | Да/Нет | Что делать |
|---|---|---|
| Владею ≥ 5 лет? | Да → Налог 0 ₽ | Не подавать декларацию |
| Приватизация/наследство? | Да → Налог 0 ₽ после 3 лет | Не подавать декларацию |
| Единственное жилье? | Да → Налог 0 ₽ после 3 лет | Не подавать декларацию |
| Цена продажи ≤ 1 млн ₽? | Да → Налог 0 ₽ при вычете 901 | Подать декларацию, указать вычет |
| Продажа ≤ расходам? | Да → Налог 0 ₽ | Подать декларацию, указать вычет 903 |
Если всё совпало
Распечатайте чек-лист, положите в папку «Налоги» и спите спокойно — государству платить ничего не нужно!
Налог с продажи квартиры можно свести к нулю, если:
- Квартира в собственности ≥ 5 лет (или 3 года по вышеуказанным исключениям);
- Цена продажи не превышает расходы на покупку + документально подтверждённые траты;
- Вы использовали максимально возможный вычет.
Важно! Не забывайте подавать декларацию даже при нулевом налоге, если вычет применяли. Это защитит вас от штрафов.
Если остались вопросы — оставьте комментарий, и мы поможем разобраться персонально.