С 1 января 2025 года правила расчёта налога на доходы от продажи жилья кардинально изменились: прогрессивная шкала НДФЛ применяется и к «недвижке», и к любым другим доходам физлиц․ Ниже мы разберёмся, сколько именно придётся заплатить, если квартира была в собственности менее трёх лет, а также как законно сократить или обнулить налог․
Базовые правила 2025 года
Независимо от срока владения:
- до 2,4 млн руб․, ставка 13 %;
- от 2,4 млн до 5 млн руб․ — 15 %;
- свыше 5 млн руб․, 20 %․
Однако при продаже недвижимости действует специальное освобождение: если квартира была в собственности 3 года и более, налог не платится (для наследства, приватизации и дарения от близких) или 5 лет и более (для купленной недвижимости)․
Следовательно, при сроке менее 3 лет налог обязателен к уплате, но его можно снизить законными вычетами․
Из чего считаем налог
База = доход от продажи минус вычет․ Доход берётся из договора купли-продажи, но не ниже 70 % кадастровой стоимости, если согласованная цена меньше этого показателя․
Возможные вычеты:
- Имущественный вычет — фиксированные 1 000 000 руб․ (п․ 2 ч․ 2 ст․ 220 НК РФ)․
- Расходы на покупку — подтверждённые документально: цена приобретения + ипотечные проценты + ремонт (если квартира новостройка)․
Примеры расчёта с учётом новой шкалы
Пример 1․ Вычет 1 млн руб․
Квартира продана за 4 500 000 руб․ (в собственности 2,5 года)․ Кадастровая стоимость 5 200 000 руб․, 70 % = 3 640 000 руб․ За базу берём 4 500 000, так как он выше․
- Налогооблагаемая база: 4 500 000 – 1 000 000 = 3 500 000 руб․
- 13 % на 2,4 млн = 312 000 руб․
- 15 % на 1,1 млн (3,5 – 2,4) = 165 000 руб․
Пример 2․ Вычет «расходы»
Купили квартиру за 3 000 000 руб․, продали через 1 год за 3 300 000 руб․
- База: 3 300 000 – 3 000 000 = 300 000 руб․
- Налог: 13 % × 300 000 = 39 000 руб․
Когда подаём 3-НДФЛ
Даже если налог равен нулю (например, продали дешевле расходов), декларацию обязательно подаём не позднее 30 апреля следующего года․ Оплатить налог нужно до 15 июля․
Частые ошибки продавца
- Указывать в договоре заниженную цену ниже 70 % кадастровой, налог всё равно считают от 70 %․
- Не сохранять чеки и договоры на покупку — нельзя применить вычет расходов․
- Забывать о декларации при нулевом налоге — грозит штраф 1 000 руб․
Чек-лист: как снизить налог при продаже квартиры до 3 лет
- Сравните кадастровую и рыночную цену: возьмите максимальную базу․
- Выберите выгодный вычет: 1 млн или расходы․
- Соберите документы: ДДУ, квитанции, акты ремонта, платёжки по ипотеке․
- Заполните 3-НДФЛ в «Личном кабинете» ФНС или через сервисы «Госуслуг»․
- Оплатите налог заранее, чтобы не начислялись пени․
При сроке владения менее 3 лет налог всегда есть, но его можно существенно сократить за счёт вычетов․ Главное — правильно выбрать тип вычета и не забыть подать декларацию․ В 2025 году с учётом прогрессивной шкалы финальная ставка может достигать 20 %, поэтому планировать продажу лучше заблаговременно․